Herdou um imóvel: os passos corretos
na ordem correta.
Uma casa herdada é, simultaneamente, património e responsabilidade: os prazos correm, surgem custos e as opções fiscais são definidas desde logo. Este guia organiza os passos – desde a aceitação da herança, ao registo predial e ao imposto sucessório, até à decisão: manter, arrendar ou vender.
Primeiro verificar, depois aceitar: o prazo de seis semanas
Com a abertura da sucessão, o imóvel transmite-se automaticamente para os herdeiros – incluindo todas as dívidas. Por isso, deve verificar-se primeiro: qual o valor das hipotecas e do capital em dívida (Livro Predial, Secção III), existe manutenção pendente, há contratos de arrendamento em vigor? Se a herança estiver, no total, sobre-endividada, pode ser repudiada no prazo de seis semanas a contar do conhecimento (§ 1944 BGB) – o prazo é curto e começa, muitas vezes, mais cedo do que se pensa. Depois: transferir o seguro do edifício para o seu nome, garantir os custos correntes, reunir os documentos importantes (certidão do registo predial, certificado energético, contratos de arrendamento, contratos de mútuo).
Retificar o registo predial – muitas vezes sem certidão de herdeiros
O registo predial tem de ser atualizado a favor dos herdeiros. Um equívoco comum: pensar que é sempre necessária uma certidão de herdeiros. Na realidade, basta ao Conservatório do Registo Predial um testamento notarial ou um contrato sucessório com a respetiva ata judicial de abertura (§ 35 GBO) – a dispendiosa certidão de herdeiros torna-se, regra geral, dispensável. Só no caso de testamento particular, manuscrito, ou de sucessão legal, é que normalmente não se evita a certidão de herdeiros. Importante: a retificação do registo predial é gratuita se o pedido for apresentado dentro de dois anos após a abertura da sucessão. Como cartório notarial, preparamos o pedido na sua totalidade.
Impostos: montantes de isenção, casa de família, prazo de especulação
- Montantes de isenção do imposto sucessório: cônjuges 500.000 €, filhos 400.000 € (por progenitor), netos 200.000 €. Só acima destes valores é que a aquisição fica sujeita a imposto; para imóveis, a administração fiscal considera o valor de mercado.
- Casa de família: o imóvel habitado pelo próprio falecido permanece isento para os cônjuges – e para os filhos até 200 m² de área habitável – livre de impostos se o adquirente se mudar imediatamente para lá e dez anos continua a viver lá. Quem se mudar ou vender antes, perde a isenção com efeito retroativo.
- Imóveis de habitação arrendados são considerados apenas com 90 % do seu valor (redução de 10 %, § 13d ErbStG).
- Imposto sobre a mais-valia na venda: O prazo de dez anos do § 23 EStG não recomeça – o senhor/a senhora entra no prazo do falecido . Se este possuía o imóvel há mais de dez anos ou o habitava pessoalmente, a venda é regra geral isenta de imposto sobre o rendimento.
Manter, arrendar ou vender?
A decisão é económica – e emocional. De forma objetiva, devem ser considerados: valor de mercado neutro (avaliação pericial em vez de intuição), custos de reabilitação e energéticos, renda alcançável face ao esforço de gestão, o próprio financiamento e as consequências fiscais do Passo 3. Se a opção recair sobre a venda, o caminho passa pelo contrato de compra e venda notarial – o processo, desde a minuta até ao registo predial, é explicado no nosso Guia de Compra de Imóveis.
O imóvel herdado em comunhão hereditária
Se várias pessoas herdam, nenhuma pode, por si só, vender, arrendar ou onerar o imóvel – todas as decisões são tomadas em conjunto. É aqui que surgem a maioria dos conflitos, podendo chegar-se a uma venda judicial de partilha que destrói valor. Quais são as possibilidades e como as utilizar de forma inteligente, mostra o nosso Guia sobre Comunhão Hereditária.
Respostas breves
Preciso sempre de um certificado de herdeiro (Erbschein)?
Não. Se existir um testamento notarial ou um contrato sucessório com ata judicial de abertura, isso é geralmente suficiente para o registo predial como prova de herança (§ 35 GBO). Um certificado de herdeiro é necessário sobretudo em caso de testamento manuscrito ou sucessão legal – os bancos também aceitam frequentemente o testamento notarial aberto.
Quanto custa a atualização do registo predial?
Se a rectificação do registo predial for requerida no prazo de dois anos após o falecimento, é gratuita. Depois desse prazo, aplicam-se taxas de acordo com o valor do imóvel. Podem, no entanto, surgir custos com a prova de herança – por exemplo, para um certificado de herdeiro, caso não exista testamento notarial.
Tenho de pagar imposto sucessório?
Apenas na medida em que a aquisição exceda o seu limite de isenção: 500.000 € para cônjuges, 400.000 € por filho e por progenitor, 200.000 € para nietos. A casa de família utilizada pelo próprio permanece isenta de imposto, nos termos do § 13 ErbStG (mudança imediata, dez anos de utilização própria); os imóveis de habitação arrendados beneficiam de uma redução de 10 %.
A venda do imóvel herdado está sujeita a imposto sobre o rendimento?
O que é determinante é o prazo de especulação do falecido: o senhor/a senhora assume a data de aquisição deste (§ 23 EStG). Se a compra tiver ocorrido há mais de dez anos, ou se o falecido tiver habitado o imóvel no ano do falecimento e nos dois anos anteriores, a venda é regra geral isenta de imposto.
O que acontece com a hipoteca (Grundschuld) e o crédito em curso?
Os empréstimos do falecido transmitem-se aos herdeiros; o ónus hipotecário permanece inscrito no registo predial. Esclareça com o banco se o empréstimo será mantido, refinanciado ou – por exemplo, em caso de venda – liquidado. Em caso de herança sobreendividada, deve considerar-se a renúncia à herança no prazo de seis semanas.
Imóvel herdado – nós tratamos de tudo por si.
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