Immobilier hérité : les bonnes démarches
dans le bon ordre.
Une maison héritée représente à la fois un patrimoine et une responsabilité : des délais courent, des coûts apparaissent, des choix fiscaux se posent dès le départ. Ce guide structure les étapes – de l'acceptation de la succession, en passant par le livre foncier et les droits de succession, jusqu'à la décision : conserver, louer ou vendre.
Vérifier avant d'accepter : le délai de six semaines
Au moment du décès, le bien immobilier passe automatiquement aux héritiers – y compris toutes les dettes. Il convient donc de vérifier d'abord : quel est le montant des hypothèques et du solde des prêts (livre foncier, section III), y a-t-il un besoin de rénovation, des baux sont-ils en cours ? Si la succession est globalement surendettée, elle peut être répudiée dans un délai de six semaines à compter de la connaissance des faits (§ 1944 BGB) – ce délai est court et commence souvent plus tôt qu'on ne le pense. Ensuite : transférer l'assurance du bâtiment à son propre nom, sécuriser les charges courantes, réunir les documents importants (extrait du livre foncier, certificat de performance énergétique, contrats de location, contrats de prêt).
Rectifier le livre foncier – souvent sans certificat d'hérédité
Le livre foncier doit être mis à jour au nom des héritiers. Une erreur fréquente : croire qu'un certificat d'hérédité est toujours nécessaire. En réalité, il suffit au service du livre foncier de présenter un testament notarié ou un pacte successoral accompagné du procès-verbal d'ouverture judiciaire (§ 35 GBO) – le certificat d'hérédité, coûteux, devient alors généralement superflu. Ce n'est qu'en présence d'un testament olographe privé ou d'une succession légale que le certificat d'hérédité est le plus souvent incontournable. Important : la rectification du livre foncier est gratuite si la demande est déposée dans un délai de deux ans après le décès. En tant qu'étude notariale, nous préparons intégralement la demande.
Impôts : abattements, logement familial, délai de spéculation
- Abattements en matière de droits de succession : époux 500.000 €, enfants 400.000 € (par parent), petits-enfants 200.000 €. Ce n'est qu'au-delà de ces montants que l'acquisition devient imposable ; l'administration fiscale retient la valeur vénale pour les biens immobiliers.
- Logement familial : le bien habité par le défunt lui-même reste, pour le conjoint – et pour les enfants jusqu'à 200 m² de surface habitable – exonéré d'impôt, à condition que l'acquéreur s'y installe sans délai et dix ans y reste. Quiconque déménage ou vend avant cette échéance perd l'exonération avec effet rétroactif.
- Biens immobiliers résidentiels loués ne sont pris en compte qu'à hauteur de 90 % de leur valeur (abattement de 10 %, § 13d ErbStG).
- Impôt sur la plus-value en cas de vente : Le délai de dix ans prévu par le § 23 EStG ne recommence pas – vous reprenez le délai du défunt . S'il détenait le bien depuis plus de dix ans ou l'occupait lui-même, la vente est en règle générale exonérée d'impôt sur le revenu.
Conserver, louer ou vendre ?
La décision est économique – et émotionnelle. De manière objective, il convient d'examiner : la valeur vénale neutre (expertise plutôt qu'intuition), les coûts de rénovation et d'énergie, le loyer réalisable au regard des charges de gestion, votre propre financement et les conséquences fiscales de l'étape 3. Si le choix se porte sur la vente, la voie passe par le contrat de vente notarié – le déroulement, du projet jusqu'à l'inscription au registre foncier, est expliqué dans notre Guide de l'achat immobilier.
Le bien immobilier hérité en indivision successorale
Lorsque plusieurs personnes héritent, personne seule ne peut vendre, louer ou grever le bien – toutes les décisions se prennent collectivement. C'est là que naissent la plupart des conflits, jusqu'à la vente aux enchères de partage destructrice de valeur. Les voies possibles et la manière de les utiliser judicieusement sont présentées dans notre Guide de l'indivision successorale.
Réponses brèves
Ai-je toujours besoin d'un certificat d'héritier ?
Non. En présence d'un testament notarié ou d'un pacte successoral accompagné du procès-verbal d'ouverture du tribunal, cela suffit généralement au service du registre foncier comme preuve de la qualité d'héritier (§ 35 GBO). Un certificat d'héritier est surtout nécessaire en présence d'un testament manuscrit ou d'une succession légale – les banques acceptent également souvent le testament notarié ouvert.
Quel est le coût de la mutation au registre foncier ?
Si la rectification du registre foncier est demandée dans les deux ans suivant le décès, elle est gratuite. Passé ce délai, des frais sont dus selon la valeur du bien. Des coûts peuvent toutefois survenir pour la preuve de la qualité d'héritier – par exemple pour un certificat d'héritier, en l'absence de testament notarié.
Dois-je payer des droits de succession ?
Uniquement dans la mesure où l'acquisition dépasse votre abattement : 500 000 € pour les conjoints, 400 000 € par enfant et par parent, 200 000 € pour les petits-enfants. Le logement familial occupé personnellement reste exonéré d'impôt sous les conditions du § 13 ErbStG (installation immédiate, occupation personnelle pendant dix ans) ; les biens immobiliers résidentiels loués bénéficient d'un abattement de 10 %.
La vente du bien immobilier hérité entraîne-t-elle un impôt sur le revenu ?
Le délai de spéculation du défunt est déterminant : vous reprenez sa date d'acquisition (§ 23 EStG). Si l'achat remonte à plus de dix ans, ou si le défunt a occupé lui-même le bien l'année du décès et les deux années précédentes, la vente est en règle générale exonérée d'impôt.
Qu'advient-il de l'hypothèque et du crédit en cours ?
Les prêts du défunt sont transmis aux héritiers ; l'hypothèque reste inscrite au registre foncier. Clarifiez avec la banque si le prêt sera poursuivi, refinancé ou – par exemple en cas de vente – remboursé. En cas de succession surendettée, il convient de penser à la renonciation dans un délai de six semaines.
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