まず確認、それから受諾:6週間の期限
相続の発生により、不動産は自動的に相続人に移転します。すべての債務も含めてです。そのため、まず確認すべきことがあります。抵当権や残存ローンの額はどれくらいか(不動産登記簿第III部)、修繕の滞りはあるか、賃貸契約が継続しているか。相続財産全体が過剰債務の状態にある場合、相続の事実を知った時から6週間以内に相続を放棄することができます(ドイツ民法第1944条)。この期限は短く、思っているよりも早く始まることが多いです。その後は、火災保険を自分名義に変更し、継続的な費用を確保し、重要な書類(登記簿抄本、エネルギー証明書、賃貸契約書、ローン契約書)を集めてください。
不動産登記簿の訂正 - 相続証明書なしで済むことも多い
不動産登記簿は相続人名義に書き換える必要があります。よくある誤解として、これには常に相続証明書が必要だと思われがちです。実際には登記所には公証人による遺言書または相続契約と、裁判所による開封調書(不動産登記法第35条)で十分であり、費用のかかる相続証明書は通常不要となります。私的な自筆遺言の場合や法定相続の場合には、たいてい相続証明書を避けることができません。重要な点として、不動産登記簿の訂正は無料です。申請が相続発生後2年以内に行われる場合です。当公証人事務所では申請を完全にご準備いたします。
税金:免税額、家族の住居、投機期間
- 相続税の免税額:配偶者50万ユーロ、子供40万ユーロ(親一人当たり)、孫20万ユーロ。これを超えた場合にのみ、取得は課税対象となります。税務署は不動産について市場価値を適用します。
- 家族の住居:被相続人自身が居住していた不動産は、配偶者にとって、また子供にとっては住居面積200㎡までは、非課税のままとなります。取得者が直ちに入居し、10年間 そこに居住し続けることが条件です。その前に転居または売却した場合、免除は遡って失われます。
- 賃貸住宅用不動産は、その価値の90%のみが算定されます(10%減額、§ 13d ErbStG)。
- 売却時の投機税: § 23 EStGの10年の期間は新たに開始されません。あなたは被相続人の期間をそのまま引き継ぎます。被相続人が当該不動産を10年以上所有していた場合、または自己居住していた場合、売却は原則として所得税が課されません。
保有、賃貸、それとも売却?
この決定は経済的であり、また感情的なものでもあります。冷静に検討すべき事項としては、中立的な市場価値(直感ではなく鑑定人による評価)、改修費用およびエネルギーコスト、管理の手間に対して得られる賃料、ご自身の資金計画、そしてステップ3で述べた税務上の影響が挙げられます。売却を選択する場合、道筋となるのは公証人による売買契約であり、案から不動産登記簿への登記までの流れについては、当事務所の不動産購入ガイド.
相続人共同体における相続不動産
複数の人が相続する場合、単独では売却、賃貸、担保設定を行うことはできません。すべての決定は共同で行われます。ここで最も多くの対立が生じ、価値を損なう競売分割に至ることもあります。どのような方法があり、それをどのように賢く活用すべきかについては、当事務所の相続人共同体ガイド.
簡潔にお答えします
相続証明書は常に必要ですか？
いいえ。公証人による遺言書または裁判所の開封調書を伴う相続契約がある場合、通常はそれで登記所に対する相続証明として十分です（§ 35 GBO）。相続証明書は主に自筆遺言や法定相続の場合に必要となります。銀行も開封済みの公証人遺言書を受け入れることが多いです。
登記簿の書き換えにはどのくらいの費用がかかりますか？
相続発生から2年以内に登記簿訂正を申請した場合、無料です。それ以降は不動産価値に応じた費用が発生します。ただし、公証人による遺言書がない場合、相続証明書の取得などで費用が発生することがあります。
相続税を支払う必要がありますか？
取得額が免税額を超える場合のみです：配偶者は500,000ユーロ、子および親は各400,000ユーロ、孫は200,000ユーロです。自己使用の家族用住宅は、§ 13 ErbStGの条件（速やかな入居、10年間の自己使用）を満たす場合、追加で非課税となります。賃貸中の住宅用不動産には10％の減額が適用されます。
相続した不動産を売却する場合、所得税はかかりますか？
被相続人の投機期間が基準となります：被相続人の取得時点を引き継ぎます（§ 23 EStG）。購入が10年以上前であるか、被相続人が相続発生の年とその前2年間に自らその不動産に居住していた場合、売却は通常非課税となります。
現行の抵当権とローンはどうなりますか？
被相続人の融資は相続人に引き継がれ、抵当権は登記簿上そのまま存続します。融資を継続するか、借り換えるか、あるいは売却などの際に完済するかについて、銀行と協議してください。相続財産が債務超過の場合は、6週間以内の相続放棄を検討する必要があります。