Inmueble heredado: los pasos correctos
en el orden correcto.
Una casa heredada es a la vez patrimonio y responsabilidad: corren plazos, surgen costes, y las decisiones fiscales se toman desde el principio. Esta guía ordena los pasos: desde la aceptación de la herencia, pasando por el Registro de la Propiedad y el impuesto de sucesiones, hasta la decisión de conservar, alquilar o vender.
Primero comprobar, luego aceptar: el plazo de seis semanas
Con el fallecimiento, el inmueble pasa automáticamente a los herederos, incluidas todas las deudas. Por eso conviene comprobar primero: ¿cuál es el importe de las hipotecas y préstamos pendientes (Registro de la Propiedad, sección III), hay reformas pendientes, existen contratos de alquiler vigentes? Si el conjunto de la herencia está sobreendeudado, se puede renunciar a ella en un plazo de seis semanas desde su conocimiento (§ 1944 BGB); el plazo es breve y a menudo comienza antes de lo que se piensa. Después: cambiar el seguro del edificio a su nombre, garantizar los gastos corrientes, reunir los documentos importantes (extracto del Registro de la Propiedad, certificado energético, contratos de alquiler, contratos de préstamo).
Rectificar el Registro de la Propiedad, a menudo sin certificado de heredero
El Registro de la Propiedad debe actualizarse a nombre de los herederos. Un error frecuente: pensar que siempre es necesario un certificado de heredero. En realidad, al Registro le basta con un testamento notarial o un contrato sucesorio junto con el acta judicial de apertura (§ 35 GBO); el costoso certificado de heredero suele ser entonces innecesario. Solo en el caso de un testamento manuscrito privado o de sucesión legal suele ser inevitable el certificado de heredero. Importante: la rectificación del Registro de la Propiedad está exenta de honorarios si la solicitud se presenta dentro de los dos años siguientes al fallecimiento. Como notaría, preparamos la solicitud de forma completa.
Impuestos: mínimos exentos, vivienda familiar, plazo de especulación
- Mínimos exentos del impuesto de sucesiones: cónyuges 500.000 €, hijos 400.000 € (por cada progenitor), nietos 200.000 €. Solo por encima de esos importes la adquisición está sujeta a impuesto; la Agencia Tributaria aplica el valor de mercado a los inmuebles.
- Vivienda familiar: el inmueble habitado por el causante permanece exento de impuestos para el cónyuge, y para los hijos hasta 200 m² de superficie habitable, libre de impuestos, si el adquirente se muda de inmediato y permanece viviendo allí diez años. Quien se muda antes o vende, pierde la exención con efecto retroactivo.
- Los inmuebles residenciales arrendados se valoran solo al 90 % de su valor (reducción del 10 %, § 13d ErbStG).
- Impuesto sobre plusvalías en la venta: el plazo de diez años del § 23 EStG no se reinicia; usted asume el plazo del causante. Si este había adquirido el inmueble hace más de diez años o lo había habitado él mismo, la venta suele estar exenta del impuesto sobre la renta.
¿Conservar, alquilar o vender?
La decisión es económica, y también emocional. Con la cabeza fría, hay que considerar: el valor de mercado neutral (informe pericial en lugar de intuición), los costes de reforma y energía, el alquiler alcanzable frente al esfuerzo de gestión, la propia financiación y las consecuencias fiscales del paso 3. Si la elección es la venta, el camino pasa por el contrato de compraventa notarial el proceso desde el borrador hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad se explica en nuestra Guía de compra de inmuebles.
El inmueble heredado en la comunidad hereditaria
Si heredan varias personas, nadie por separado puede vender, alquilar o gravar el inmueble; todas las decisiones se toman de forma conjunta. Aquí surgen la mayoría de los conflictos, hasta llegar a la subasta de división que destruye valor. Qué caminos existen y cómo aprovecharlos con inteligencia lo muestra nuestra Guía de comunidad hereditaria.
Respuestas breves
¿Siempre necesito un certificado de heredero?
No. Si existe un testamento notarial o un contrato sucesorio con acta judicial de apertura, esto suele bastar al Registro de la Propiedad como prueba de la sucesión (§ 35 GBO). Un certificado de heredero es necesario sobre todo en caso de testamento manuscrito o sucesión legal; los bancos también suelen aceptar el testamento notarial abierto.
¿Cuánto cuesta la actualización del Registro de la Propiedad?
Si la rectificación del Registro de la Propiedad se solicita dentro de los dos años siguientes al fallecimiento, está exenta de honorarios. Después, se aplican honorarios según el valor del inmueble. Sin embargo, pueden surgir costes por la prueba de la herencia, por ejemplo, por un certificado de heredero si no existe testamento notarial.
¿Debo pagar impuesto de sucesiones?
Solo en la medida en que la adquisición supere su mínimo exento: 500.000 € para cónyuges, 400.000 € por cada hijo y progenitor, 200.000 € para nietos. La vivienda familiar de uso propio permanece, bajo las condiciones del § 13 ErbStG (mudanza inmediata, uso propio durante diez años), adicionalmente exenta de impuestos; los inmuebles residenciales arrendados obtienen una reducción del 10 %.
¿Se genera impuesto sobre la renta al vender el inmueble heredado?
Es determinante el plazo de especulación del causante: usted asume su fecha de adquisición (§ 23 EStG). Si la compra se realizó hace más de diez años, o si el causante había habitado el inmueble en el año del fallecimiento y en los dos años anteriores, la venta suele estar exenta de impuestos.
¿Qué ocurre con la hipoteca y el préstamo vigentes?
Los préstamos del causante se transmiten a los herederos; la hipoteca sigue inscrita en el Registro de la Propiedad. Aclare con el banco si el préstamo se continúa, se refinancia o se cancela, por ejemplo, en caso de venta. En caso de herencia sobreendeudada, debe considerarse la renuncia a la herencia dentro del plazo de seis semanas.
Inmueble heredado: nos encargamos de todo por usted.
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