先审查，后接受：六周期限
随着继承的发生，房产自动转移给继承人——连同所有债务一起。因此首先要审查：土地抵押债务和剩余贷款额是多少（土地登记簿第三部分），是否存在维修积压，是否存在租赁关系？如果遗产整体上负债过多，可以在知悉后六周内放弃继承（《德国民法典》第1944条）——该期限很短，且往往比人们想象的更早开始计算。之后：将建筑物保险转到自己名下，确保持续费用的支付，收集重要文件（土地登记簿摘录、能源证书、租赁合同、贷款合同）。
更正土地登记簿——通常完全不需要继承证书
土地登记簿必须变更登记为继承人。一个普遍的误解是：这总是需要继承证书。实际上，土地登记局只需要一份公证遗嘱或继承合同及法院开启记录（《土地登记法》第35条）——昂贵的继承证书通常就可以免除。只有在私人手写遗嘱或法定继承的情况下，通常才无法避开继承证书。重要的是：土地登记簿更正是免费的，如果申请在继承发生后的两年内提出。作为公证处，我们将完整地准备该申请。
税务：免税额、家庭住宅、投机期限
- 遗产税免税额：配偶500,000欧元，子女400,000欧元（每位父母），孙辈200,000欧元。只有超过此额度，取得的遗产才需纳税；税务局对房产按市场价值计算。
- 家庭住宅：被继承人本人居住的房产，对于配偶——以及居住面积不超过200平方米的子女——保持免税，前提是取得人立即迁入并居住十年 继续在该房产居住。若提前搬出或出售,将追溯性地丧失免税资格。
- 出租的居住用不动产 仅按其价值的90%计入(10%扣减,§ 13d ErbStG)。
- 出售时的投机税: § 23 EStG 规定的十年期限不会重新计算——您将承继被继承人的期限。若其拥有该房产超过十年或曾自住,则出售通常免征所得税。
保留、出租还是出售?
这是一个既涉及经济利益又涉及情感的决定。理性考量应包括:中立的市场价值(通过专业鉴定而非凭直觉判断)、翻新和能源成本、可获得的租金与管理支出的对比、自身的融资状况以及第3步中提到的税务后果。若最终选择出售,则需通过公证购房合同进行——从合同起草到土地登记的整个流程,详见我们的房产购买指南.
继承共同体中的继承房产
若有多人继承，任何人都不能单独出售、出租或设定负担——所有决定必须共同作出。这里最容易产生冲突，甚至可能导致价值受损的分割拍卖。我们的指南展示了有哪些途径以及如何巧妙运用它们：《继承共同体指南》.
简明问答
我是否总需要继承证书？
不一定。如果存在经公证的遗嘱或带有法院开启记录的继承合同，通常足以作为土地登记处的继承证明（《土地登记法》第35条）。继承证书主要在手写遗嘱或法定继承的情况下才是必需的——银行通常也接受已开启的公证遗嘱。
土地登记簿变更登记需要多少费用？
如果在继承发生后两年内申请土地登记更正，则免收费用。此后将按房产价值收取费用。但继承证明本身可能产生费用——例如在没有公证遗嘱的情况下办理继承证书。
我需要缴纳遗产税吗？
仅在所得超过您的免税额时才需缴税：配偶为500,000欧元，每个子女和父母为400,000欧元，孙辈为200,000欧元。自住的家庭住宅在符合《遗产税法》第13条的条件下（立即入住、十年自住）可额外免税；出租的住宅房产可享受10%的减免。
出售继承房产是否需要缴纳所得税？
关键在于被继承人的投机期限：您将继承其购置时间点（《所得税法》第23条）。如果购买时间超过十年，或被继承人在继承发生当年及之前两年内自住该房产，则出售通常免税。
现有的土地债务和贷款会如何处理？
被继承人的贷款转移给继承人；土地债务在土地登记簿中继续存在。请与银行确认贷款是继续履行、重新安排还是（例如出售时）予以清偿。若遗产负债过多，应考虑在六周内声明放弃继承。