Недвижимость унаследована: правильные шаги
в правильном порядке.
Унаследованный дом — это одновременно и имущество, и ответственность: сроки идут, возникают расходы, налоговые решения принимаются уже на раннем этапе. Этот справочник структурирует шаги — от принятия наследства через выписку из земельной книги и налог на наследство до решения: оставить, сдавать в аренду или продать.
Сначала проверить, потом принять: шестинедельный срок
С момента открытия наследства недвижимость автоматически переходит к наследникам — вместе со всеми долгами. Поэтому сначала следует проверить: каков размер обременений и остатка кредита (раздел III земельной книги), есть ли необходимость ремонта, действуют ли договоры аренды? Если наследственная масса в целом обременена долгами более, чем составляет её стоимость, от наследства можно отказаться в течение шести недель с момента получения сведений (§ 1944 BGB) — срок короткий и часто начинается раньше, чем думают. После этого: переоформить страхование здания на себя, обеспечить текущие расходы, собрать важные документы (выписку из земельной книги, энергетический паспорт, договоры аренды, кредитные договоры).
Исправление записи в земельной книге — часто без свидетельства о праве на наследство
Запись в земельной книге должна быть переоформлена на наследников. Распространённое заблуждение: для этого всегда необходимо свидетельство о праве на наследство. На самом деле для ведомства по земельной книге достаточно нотариального завещания или наследственного договора вместе с протоколом судебного оглашения (§ 35 GBO) — дорогостоящее свидетельство о праве на наследство в таком случае, как правило, не требуется. Только при частном, написанном от руки завещании или при наследовании по закону, как правило, не обойтись без свидетельства о праве на наследство. Важно: исправление записи в земельной книге бесплатно, если заявление подано в течение двух лет после открытия наследства. Как нотариальная контора мы полностью подготовим это заявление.
Налоги: необлагаемые суммы, семейный дом, срок спекуляции
- Необлагаемые суммы по налогу на наследство: супруги 500 000 €, дети 400 000 € (на каждого родителя), внуки 200 000 €. Только сверх этой суммы приобретение становится налогооблагаемым; налоговая инспекция устанавливает для недвижимости рыночную стоимость.
- Семейный дом: недвижимость, в которой лично проживал наследодатель, остаётся для супругов — и для детей при площади до 200 м² — не облагаемой налогом, если приобретатель незамедлительно въезжает и остаётся жить там десять лет. Тот, кто выезжает или продаёт недвижимость раньше, теряет освобождение с обратной силой.
- Сдаваемая в аренду жилая недвижимость учитывается только в размере 90 % её стоимости (скидка 10 %, § 13d ErbStG).
- Налог на спекуляцию при продаже: десятилетний срок по § 23 EStG не начинается заново — вы вступаете в срок наследодателя. Если он владел недвижимостью более десяти лет или сам проживал в ней, продажа, как правило, освобождается от налога на доходы.
Оставить, сдавать в аренду или продать?
Решение носит как экономический, так и эмоциональный характер. Объективно следует учитывать: нейтральную рыночную стоимость (экспертное заключение, а не интуицию), расходы на ремонт и энергию, возможную арендную плату по сравнению с затратами на управление, собственное финансирование и налоговые последствия из шага 3. Если выбор падает на продажу, путь ведёт через нотариальный договор купли-продажи — процесс от проекта до внесения записи в земельную книгу разъясняет наш Справочник по покупке недвижимости.
Унаследованная недвижимость в составе наследственной общности
Если наследуют несколько лиц, никто в одиночку не может продать, сдать в аренду или обременить недвижимость — все решения принимаются совместно. Именно здесь возникает большинство конфликтов, вплоть до разрушающей стоимость продажи с целью раздела. Какие пути существуют и как разумно их использовать, показывает наш Справочник по наследственной общности.
Кратко о главном
Всегда ли мне нужно свидетельство о праве на наследство?
Нет. Если имеется нотариальное завещание или наследственный договор с протоколом судебного оглашения, этого, как правило, достаточно ведомству по земельной книге в качестве доказательства права наследования (§ 35 GBO). Свидетельство о праве на наследство необходимо главным образом при написанном от руки завещании или при наследовании по закону — банки также часто принимают оглашённое нотариальное завещание.
Сколько стоит переоформление записи в земельной книге?
Если заявление на исправление записи в земельной книге подано в течение двух лет после открытия наследства, оно бесплатно. После этого взимаются сборы в зависимости от стоимости недвижимости. Расходы могут возникнуть за доказательство права наследования — например, за свидетельство о праве на наследство, если нотариального завещания не имеется.
Должен ли я платить налог на наследство?
Только в той мере, в какой приобретение превышает вашу необлагаемую сумму: 500 000 € для супругов, 400 000 € на каждого ребёнка и родителя, 200 000 € для внуков. Используемый лично семейный дом остаётся дополнительно не облагаемым налогом при условиях § 13 ErbStG (незамедлительное вселение, десять лет личного проживания); сдаваемая в аренду жилая недвижимость получает скидку в размере 10 %.
Возникает ли налог на доходы при продаже унаследованной недвижимости?
Определяющим является срок спекуляции наследодателя: вы принимаете на себя момент его приобретения (§ 23 EStG). Если покупка была совершена более десяти лет назад или наследодатель лично проживал в недвижимости в год открытия наследства и в течение двух предыдущих лет, продажа, как правило, не облагается налогом.
Что происходит с текущим залогом по недвижимости и кредитом?
Кредиты наследодателя переходят к наследникам; ипотечный долг остаётся в земельной книге. Уточните в банке, будет ли кредит продолжен, рефинансирован или — например, при продаже — погашен. При обременённом долгами наследстве следует помнить об отказе от наследства в течение шести недель.
Унаследованная недвижимость – мы всё организуем для Вас.
Свидетельство о праве на наследство, земельная книга, налоговые вопросы, продажа или раздел наследства: нотариальная контора и специализированная адвокатская канцелярия по наследственному праву под одной крышей.