Immobilie geerbt: die richtigen Schritte
in der richtigen Reihenfolge.
Ein geerbtes Haus ist Vermögen und Verantwortung zugleich: Fristen laufen, Kosten entstehen, steuerliche Weichen werden früh gestellt. Dieser Ratgeber ordnet die Schritte – von der Annahme der Erbschaft über Grundbuch und Erbschaftsteuer bis zur Entscheidung: behalten, vermieten oder verkaufen.
Erst prüfen, dann annehmen: die Sechs-Wochen-Frist
Mit dem Erbfall geht die Immobilie automatisch auf die Erben über – samt aller Schulden. Deshalb zuerst prüfen: Wie hoch sind Grundschulden und Restdarlehen (Grundbuch Abteilung III), gibt es Sanierungsstau, laufen Mietverhältnisse? Ist der Nachlass insgesamt überschuldet, kann die Erbschaft binnen sechs Wochen ab Kenntnis ausgeschlagen werden (§ 1944 BGB) – die Frist ist kurz und beginnt oft früher, als man denkt. Danach: Gebäudeversicherung auf sich umstellen, laufende Kosten sichern, wichtige Unterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis, Mietverträge, Darlehensverträge) zusammentragen.
Grundbuch berichtigen – oft ganz ohne Erbschein
Das Grundbuch muss auf die Erben umgeschrieben werden. Ein verbreiteter Irrtum: Dafür sei immer ein Erbschein nötig. Tatsächlich genügt dem Grundbuchamt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag samt gerichtlichem Eröffnungsprotokoll (§ 35 GBO) – der teure Erbschein ist dann regelmäßig entbehrlich. Nur beim privaten, handschriftlichen Testament oder bei gesetzlicher Erbfolge führt meist kein Weg am Erbschein vorbei. Wichtig: Die Grundbuchberichtigung ist gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird. Als Notariat bereiten wir den Antrag vollständig vor.
Steuern: Freibeträge, Familienheim, Spekulationsfrist
- Erbschaftsteuer-Freibeträge: Ehegatten 500.000 €, Kinder 400.000 € (je Elternteil), Enkel 200.000 €. Erst darüber wird der Erwerb steuerpflichtig; das Finanzamt setzt für Immobilien den Verkehrswert an.
- Familienheim: Die vom Erblasser selbst bewohnte Immobilie bleibt für Ehegatten – und für Kinder bis 200 m² Wohnfläche – steuerfrei, wenn der Erwerber unverzüglich einzieht und zehn Jahre dort wohnen bleibt. Wer vorher auszieht oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend.
- Vermietete Wohnimmobilien werden nur mit 90 % ihres Werts angesetzt (10-%-Abschlag, § 13d ErbStG).
- Spekulationssteuer beim Verkauf: Die zehnjährige Frist des § 23 EStG läuft nicht neu – Sie treten in die Frist des Erblassers ein. Hatte er die Immobilie länger als zehn Jahre oder selbst bewohnt, ist der Verkauf regelmäßig einkommensteuerfrei.
Behalten, vermieten oder verkaufen?
Die Entscheidung ist wirtschaftlich – und emotional. Nüchtern gehören auf den Tisch: neutraler Verkehrswert (Sachverständigengutachten statt Bauchgefühl), Sanierungs- und Energiekosten, erzielbare Miete gegen Verwaltungsaufwand, die eigene Finanzierung und die steuerlichen Folgen aus Schritt 3. Fällt die Wahl auf den Verkauf, führt der Weg über den notariellen Kaufvertrag – den Ablauf von Entwurf bis Grundbucheintragung erklärt unser Ratgeber Immobilienkauf.
Die geerbte Immobilie in der Erbengemeinschaft
Erben mehrere Personen, kann niemand allein verkaufen, vermieten oder belasten – alle Entscheidungen fallen gemeinschaftlich. Hier entstehen die meisten Konflikte, bis hin zur wertvernichtenden Teilungsversteigerung. Welche Wege es gibt und wie Sie sie klug nutzen, zeigt unser Ratgeber Erbengemeinschaft.
Kurz beantwortet
Brauche ich immer einen Erbschein?
Nein. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit gerichtlichem Eröffnungsprotokoll vor, genügt das dem Grundbuchamt regelmäßig als Erbnachweis (§ 35 GBO). Ein Erbschein ist vor allem bei handschriftlichem Testament oder gesetzlicher Erbfolge nötig – auch Banken akzeptieren häufig das eröffnete notarielle Testament.
Was kostet die Umschreibung des Grundbuchs?
Wird die Grundbuchberichtigung binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, ist sie gebührenfrei. Danach fallen Gebühren nach dem Immobilienwert an. Kosten können aber für den Erbnachweis entstehen – etwa für einen Erbschein, wenn kein notarielles Testament vorliegt.
Muss ich Erbschaftsteuer zahlen?
Nur soweit der Erwerb Ihren Freibetrag übersteigt: 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € je Kind und Elternteil, 200.000 € für Enkel. Das selbst genutzte Familienheim bleibt unter den Voraussetzungen des § 13 ErbStG (unverzüglicher Einzug, zehn Jahre Selbstnutzung) zusätzlich steuerfrei; vermietete Wohnimmobilien erhalten einen Abschlag von 10 %.
Fällt beim Verkauf der geerbten Immobilie Einkommensteuer an?
Maßgeblich ist die Spekulationsfrist des Erblassers: Sie übernehmen dessen Anschaffungszeitpunkt (§ 23 EStG). Lag der Kauf länger als zehn Jahre zurück oder hat der Erblasser die Immobilie im Jahr des Erbfalls und den beiden Vorjahren selbst bewohnt, ist der Verkauf regelmäßig steuerfrei.
Was passiert mit der laufenden Grundschuld und dem Kredit?
Darlehen des Erblassers gehen auf die Erben über; die Grundschuld bleibt im Grundbuch bestehen. Klären Sie mit der Bank, ob das Darlehen fortgeführt, umgeschuldet oder – etwa beim Verkauf – abgelöst wird. Bei überschuldetem Nachlass ist an die Ausschlagung binnen sechs Wochen zu denken.
Geerbte Immobilie – wir ordnen alles für Sie.
Erbnachweis, Grundbuch, Steuerfragen, Verkauf oder Auseinandersetzung: Notariat und Fachanwaltskanzlei für Erbrecht unter einem Dach.