Miras Kalan Gayrimenkul: doğru adımlar
doğru sırayla.
Miras kalan bir ev aynı zamanda hem servet hem de sorumluluktur: süreler işlemeye başlar, masraflar oluşur, vergisel yönlendirmeler erken bir aşamada belirlenir. Bu rehber, mirasın kabulünden tapu siciline ve veraset vergisine, ardından elde tutma, kiraya verme veya satma kararına kadar adımları düzenler.
Önce inceleyin, sonra kabul edin: altı haftalık süre
Miras olayı ile birlikte gayrimenkul otomatik olarak mirasçılara geçer – tüm borçlarıyla birlikte. Bu nedenle önce şunları kontrol edin: ipotek ve kalan kredi tutarları ne kadar (tapu sicili Bölüm III), bakım eksikliği var mı, kira ilişkileri sürüyor mu? Terekenin genel olarak borca batık olması durumunda, öğrenilmesinden itibaren altı hafta içinde miras reddedilebilir (§ 1944 BGB) – bu süre kısadır ve genellikle sanılandan daha erken başlar. Sonrasında: bina sigortasını kendi üzerinize aktarın, cari giderleri güvence altına alın, önemli belgeleri (tapu sicil örneği, enerji kimlik belgesi, kira sözleşmeleri, kredi sözleşmeleri) bir araya getirin.
Tapu sicilinin düzeltilmesi – genellikle veraset belgesi olmadan
Tapu sicilinin mirasçılar adına düzeltilmesi gerekir. Yaygın bir yanılgı: bunun için her zaman bir veraset belgesi gerektiği düşünülür. Aslında tapu dairesi için noter tasdikli bir vasiyetname veya açılış protokolü ile birlikte bir miras sözleşmesi (§ 35 GBO) yeterlidir – bu durumda pahalı veraset belgesi genellikle gerekmez. Sadece özel, el yazısıyla yazılmış vasiyetnamelerde veya kanuni mirasçılıkta genellikle veraset belgesinden kaçınılamaz. Önemli: tapu sicili düzeltmesi ücretsizdir, eğer başvuru miras olayından itibaren iki yıl içinde yapılırsa. Noterlik olarak başvuruyu eksiksiz şekilde hazırlıyoruz.
Vergiler: muafiyet tutarları, aile evi, spekülasyon süresi
- Veraset vergisi muafiyet tutarları: eşler 500.000 €, çocuklar 400.000 € (her ebeveyn için), torunlar 200.000 €. Bu tutarların üzerinde kalan miktar vergiye tabi olur; vergi dairesi gayrimenkuller için piyasa değerini esas alır.
- Aile evi: Miras bırakanın kendisinin ikamet ettiği gayrimenkul, eşler için – ve 200 m²'ye kadar yaşam alanına sahip çocuklar için – vergiden muaf kalır, eğer edinen kişi hemen taşınırsa ve on yıl orada oturmaya devam eder. Önceden taşınan veya satan kişi, muafiyeti geriye dönük olarak kaybeder.
- Kiraya verilen konut gayrimenkulleri değerlerinin yalnızca %90'ı ile değerlendirilir (%10 indirim, § 13d ErbStG).
- Satışta spekülasyon vergisi: § 23 EStG'deki on yıllık süre yeniden başlamaz – siz miras bırakanın süresine dahil olursunuz. Eğer o, taşınmazı on yıldan uzun süre elinde tutmuş veya bizzat kullanmışsa, satış genellikle gelir vergisinden muaftır.
Elde tutmak, kiraya vermek mi yoksa satmak mı?
Bu karar hem ekonomik hem de duygusal bir karardır. Soğukkanlı bir şekilde masaya şunlar konulmalıdır: tarafsız piyasa değeri (sezgi yerine bilirkişi raporu), tadilat ve enerji maliyetleri, elde edilebilecek kira ile yönetim giderleri, kendi finansmanınız ve 3. Adım'daki vergisel sonuçlar. Satış tercih edilirse, yol noter satış sözleşmesi üzerinden geçer – taslaktan tapu tesciline kadar olan süreci Gayrimenkul Alımı Rehberimiz.
Miras ortaklığındaki miras kalan taşınmaz
Birden fazla kişi mirasçı olduğunda, kimse tek başınasatamaz, kiraya veremez veya üzerinde yük tesis edemez – tüm kararlar müştereken alınır. En çok anlaşmazlık burada ortaya çıkar; bu durum değer kaybına yol açan izale-i şüyu satışına kadar gidebilir. Hangi yolların mevcut olduğunu ve bunları akıllıca nasıl kullanabileceğinizi Miras Ortaklığı Rehberimiz.
Kısaca Yanıtlanmış
Her zaman bir veraset belgesine ihtiyacım var mı?
Hayır. Noter tarafından düzenlenmiş bir vasiyetname veya mahkeme açılış tutanağı bulunan bir miras sözleşmesi mevcutsa, bu genellikle tapu sicil dairesi için miras kanıtı olarak yeterlidir (§ 35 GBO). Bir veraset belgesi özellikle el yazısıyla yazılmış vasiyetname veya kanuni mirasçılık durumlarında gereklidir – bankalar da çoğu zaman açılmış noter vasiyetnamesini kabul etmektedir.
Tapu sicilinin devri ne kadara mal olur?
Tapu sicili düzeltmesi, miras olayından sonra iki yıl içinde talep edilirse ücretsizdir. Bu süreden sonra taşınmaz değerine göre ücretler uygulanır. Ancak miras kanıtı için –örneğin noter vasiyetnamesi yoksa bir veraset belgesi için– masraflar ortaya çıkabilir.
Veraset vergisi ödemem gerekiyor mu?
Sadece edinilen miktarın muafiyet tutarınızı aşması halinde: eşler için 500.000 €, her çocuk ve ebeveyn için 400.000 €, torunlar için 200.000 €. Bizzat kullanılan aile evi, § 13 ErbStG şartları altında (gecikmesiz taşınma, on yıl bizzat kullanım) ayrıca vergiden muaftır; kiraya verilen konut taşınmazları için %10 indirim uygulanır.
Miras kalan taşınmazın satışında gelir vergisi doğar mı?
Belirleyici olan, miras bırakanın spekülasyon süresidir: Onun edinim tarihini devralırsınız (§ 23 EStG). Satın alma on yıldan daha uzun süre önce gerçekleşmişse veya miras bırakan taşınmazı miras olayı yılında ve önceki iki yılda bizzat kullanmışsa, satış genellikle vergiden muaftır.
Devam eden ipotek ve kredi ile ne olur?
Miras bırakanın kredileri mirasçılara geçer; ipotek tapu kütüğünde kayıtlı kalmaya devam eder. Kredinin sürdürülüp sürdürülmeyeceğini, yeniden yapılandırılıp yapılandırılmayacağını ya da – örneğin satış durumunda – ödenip kapatılıp kapatılmayacağını bankayla görüşün. Borca batık bir miras söz konusuysa altı hafta içinde mirası ret etmek düşünülmelidir.
Miras kalan gayrimenkul – her şeyi sizin için düzenliyoruz.
Mirasçılık belgesi, tapu kütüğü, vergi konuları, satış veya paylaştırma: Miras hukuku için noterlik ve uzman avukatlık bürosu tek çatı altında.