Immobile ereditato: i passi giusti
nell'ordine corretto.
Una casa ereditata è al tempo stesso patrimonio e responsabilità: i termini decorrono, i costi si generano, le scelte fiscali vengono impostate presto. Questa guida ordina i passi – dall'accettazione dell'eredità, passando per il libro fondiario e l'imposta di successione, fino alla decisione: mantenere, affittare o vendere.
Prima verificare, poi accettare: il termine di sei settimane
Con l'apertura della successione l'immobile passa automaticamente agli eredi – insieme a tutti i debiti. Per questo bisogna prima verificare: quanto sono elevati i debiti garantiti e il mutuo residuo (libro fondiario, sezione III), ci sono lavori di ristrutturazione arretrati, ci sono contratti di locazione in corso? Se l'eredità nel complesso è sovraindebitata, la successione può essere rinunciata entro sei settimane dalla conoscenza (§ 1944 BGB) – il termine è breve e inizia spesso prima di quanto si pensi. Successivamente: trasferire a proprio nome l'assicurazione dell'edificio, garantire le spese correnti, raccogliere i documenti importanti (estratto del libro fondiario, attestato di prestazione energetica, contratti di locazione, contratti di mutuo).
Rettificare il libro fondiario – spesso senza certificato di eredità
Il libro fondiario deve essere trascritto a nome degli eredi. Un errore comune: si pensa che per questo sia sempre necessario un certificato di eredità. In realtà per l'ufficio del libro fondiario è sufficiente un testamento notarile o un contratto successorio insieme al verbale giudiziale di apertura (§ 35 GBO) – il costoso certificato di eredità diventa quindi regolarmente superfluo. Solo in caso di testamento olografo privato o di successione legale, di norma, non si può evitare il certificato di eredità. Importante: la rettifica del libro fondiario è esente da spese se la domanda viene presentata entro due anni dall'apertura della successione. Come notariato prepariamo la domanda in modo completo.
Imposte: franchigie, casa familiare, termine speculativo
- Franchigie dell'imposta di successione: coniugi 500.000 €, figli 400.000 € (per genitore), nipoti 200.000 €. Solo oltre queste soglie l'acquisto diventa imponibile; per gli immobili l'ufficio delle imposte applica il valore di mercato.
- Casa familiare: l'immobile abitato personalmente dal defunto rimane per i coniugi – e per i figli fino a 200 m² di superficie abitativa – esente da imposta se l'acquirente si trasferisce senza indugio e vi rimane a vivere per dieci anni. Chi si trasferisce altrove o vende prima perde l'esenzione con effetto retroattivo.
- Gli immobili residenziali locati vengono considerati solo al 90% del loro valore (abbattimento del 10%, § 13d ErbStG).
- Imposta sulle plusvalenze in caso di vendita: il termine decennale di cui al § 23 EStG non riparte da zero – si entra nel termine del defunto. Se questi possedeva l'immobile da più di dieci anni o lo aveva abitato personalmente, la vendita è di norma esente da imposta sul reddito.
Mantenere, affittare o vendere?
La decisione è economica – ed emotiva. In modo oggettivo vanno considerati: valore di mercato neutrale (perizia di un esperto invece di una valutazione intuitiva), costi di ristrutturazione ed energetici, canone ottenibile rispetto all'onere gestionale, il proprio finanziamento e le conseguenze fiscali del Passo 3. Se la scelta cade sulla vendita, la via passa attraverso il contratto di compravendita notarile – la procedura dalla bozza fino all'iscrizione nel libro fondiario è spiegata nella nostra Guida all'acquisto immobiliare.
L'immobile ereditato nella comunione ereditaria
Se eredono più persone, nessuno da solo può vendere, affittare o gravare l'immobile – tutte le decisioni vengono prese collettivamente. Qui nascono la maggior parte dei conflitti, fino alla dispendiosa vendita all'asta per divisione. Quali strade esistono e come utilizzarle con intelligenza lo mostra la nostra Guida sulla comunione ereditaria.
Risposte brevi
Ho sempre bisogno di un certificato di eredità?
No. Se esiste un testamento notarile o un contratto successorio con verbale giudiziale di apertura, questo è generalmente sufficiente per l'ufficio del libro fondiario come prova della qualità di erede (§ 35 GBO). Un certificato di eredità è necessario soprattutto in caso di testamento olografo o di successione legale – anche le banche accettano spesso il testamento notarile aperto.
Quanto costa la trascrizione del libro fondiario?
Se la rettifica del libro fondiario viene richiesta entro due anni dall'apertura della successione, è esente da spese. Successivamente si applicano spese in base al valore dell'immobile. Possono tuttavia generarsi costi per la prova della qualità di erede – ad esempio per un certificato di eredità, se non è disponibile un testamento notarile.
Devo pagare l'imposta di successione?
Solo nella misura in cui l'acquisto superi la propria franchigia: 500.000 € per i coniugi, 400.000 € per ogni figlio e genitore, 200.000 € per i nipoti. La casa familiare utilizzata direttamente rimane inoltre esente da imposta alle condizioni del § 13 ErbStG (trasferimento senza indugio, dieci anni di utilizzo personale); gli immobili residenziali locati ottengono un abbattimento del 10%.
In caso di vendita dell'immobile ereditato si applica l'imposta sul reddito?
È determinante il termine speculativo del defunto: si subentra nel suo momento di acquisto (§ 23 EStG). Se l'acquisto risale a più di dieci anni prima, oppure se il defunto ha abitato personalmente l'immobile nell'anno dell'apertura della successione e nei due anni precedenti, la vendita è di norma esente da imposta.
Che cosa succede al debito ipotecario in corso e al mutuo?
I mutui del defunto passano agli eredi; l'ipoteca rimane iscritta nel libro fondiario. Chiarite con la banca se il mutuo verrà continuato, rinegoziato o – ad esempio in caso di vendita – estinto. In presenza di un'eredità gravata da debiti, occorre considerare la rinuncia entro sei settimane.
Immobile ereditato – ci occupiamo di tutto per Voi.
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