Расторжение общей собственности наследников:
Пути выхода из вынужденного сообщества.
Несколько наследников – одно наследство: общая собственность наследников возникает автоматически и предполагает последующий раздел. Однако до этого момента никто не может самостоятельно распоряжаться счётом или недвижимостью. Данный справочник рассказывает о пяти путях выхода из этого сообщества, их расходах и рисках – а также о том, как избежать эскалации конфликта.
Как возникает общая собственность наследников – и почему она блокирует действия
Если наследодатель оставляет нескольких наследников, они в силу закона образуют общую собственность наследников(§ 2032 BGB). Наследство принадлежит всем совместно как единое целое: ни один из сонаследников не имеет «своей трети дома», а лишь долю во всём наследстве. Следствие: отдельными объектами наследственной массы – счётом, недвижимостью, портфелем ценных бумаг – наследники могут распоряжаться только совместно. Даже один единственный сонаследник может заблокировать продажу. Поэтому действует правило: общая собственность наследников не является постоянным решением, а представляет собой сообщество, предназначенное для раздела – каждый сонаследник может в любое время потребовать раздела(§ 2042 BGB).
Кто принимает решения до момента раздела?
До раздела наследники совместно управляют наследством (§ 2038 BGB). Меры надлежащего управления– например, продолжение договора аренды, необходимый ремонт, прекращение договоров – принимаются большинством голосов согласно наследственным долям. Чрезвычайные меры и распоряжения объектами наследственной массы требуют единогласия. Только необходимые меры по сохранению имущества(например, прорыв трубы) может самостоятельно инициировать любой из сонаследников. Текущие расходы, такие как земельный налог и страхование, несёт сообщество; по обязательствам наследства сонаследники отвечают как солидарные должники(§ 2058 BGB).
Как выйти из общей собственности наследников
- 1. Соглашение о разделе наследства:Оптимальный путь. Наследники договариваются, кто что получает и кто кому выплачивает компенсацию. Если в состав наследства входит недвижимость, соглашение должно бытьудостоверен нотариально– как нотариальная контора и специализированная адвокатская канцелярия мы сопровождаем оба этапа из одних рук.
- 2. Продажа доли в наследстве:Каждый сонаследник может продать своюдолю целикомбез согласия остальных – в том числе третьим лицам. Договор подлежит нотариальному удостоверению (§ 2371 BGB); остальным сонаследникам предоставляетсяправо преимущественной покупкив течение двух месяцев (§ 2034 BGB).
- 3. Выход из состава наследников (Abschichtung):Один из сонаследников выходит из общности за компенсацию; его доля переходит к остальным. Возможно без соблюдения формы и часто является самым быстрым решением – тем не менее размер компенсации следует зафиксировать письменно и с возможностью доказательства.
- 4. Раздельный аукцион (Teilungsversteigerung):Для недвижимости этопоследнее средство: каждый сонаследник может подать заявление в участковый суд (§ 180 ZVG), даже против воли остальных. Но осторожно – выручка часто оказываетсяниже рыночной стоимости, процедура нередко длится более года, а участвовать в торгах может любой, в том числе конфликтующий сонаследник. Совместная свободная продажа почти всегда экономически выгоднее. Как правильно оценить унаследованную недвижимость, показывает нашпутеводитель «Унаследованная недвижимость».
- 5. Иск о разделе наследства:Крайняя мера, когда ничего другое не помогает: иск о согласии на план раздела. Предпосылкой являетсяготовность к разделувсего наследства – соответственно, процедура является трудоёмкой и должна быть хорошо подготовлена.
Практические советы для сонаследников
Большинство наследственных сообществ терпят неудачу не из-за правовых норм, а из-заэмоций и недостатка прозрачности. Хорошо себя проявило: заранее составить полную картину наследства (при необходимости черезправо на получение информации и реестр наследственного имущества) привлечь нейтрального эксперта для оценки недвижимости, письменно согласовать сроки и промежуточные цели – а при зашедших в тупик разногласиях –достигнутое с помощью адвоката согласие пытаются избежать этого, прежде чем раздельная продажа с торгов уничтожит стоимость. Если наследник по закону, одновременно имеющий право на обязательную долю, был обойдён, поможет Руководство по обязательной доле далее.
Избежать образования общности наследников заранее
Тот, кто заранее составляет завещание, может избежать последующего спора: посредством единственного наследника с завещательными отказами в пользу остальных, посредством четких распоряжений о разделе, либо посредством Исполнение завещания, при которой нейтральное лицо проводит раздел. Как составляется надёжное завещание, разъясняет наш Руководство по завещанию – как нотариус мы удостоверяем подходящее решение.
Кратко о главном
Может ли один из наследников единолично продать недвижимость?
Нет. Распоряжаться предметами наследства могут только все наследники совместно. Однако отдельный наследник может продать свою долю в наследстве целиком – с нотариальным удостоверением и с двухмесячным преимущественным правом покупки остальных наследников (§§ 2371, 2034 BGB).
Что такое раздельная продажа с торгов – и имеет ли она смысл?
Раздельная продажа с торгов (§ 180 ZVG) принудительно прекращает совместную собственность на недвижимость; заявить её может любой из наследников. Это последнее средство: выручка часто оказывается ниже рыночной стоимости, а процедура длится долго. Согласованная добровольная продажа почти всегда приносит больше.
Как быстро выйти из общности наследников?
Быстрее всего – через отступление: вы выходите за компенсацию, а ваша доля переходит к остальным наследникам – либо через нотариальную продажу своей доли в наследстве. Оба способа не требуют единогласия по распределению наследства.
Кто оплачивает долги наследодателя?
За обязательства наследства наследники отвечают как солидарные должники (§ 2058 BGB) – кредиторы могут потребовать полную сумму с любого из наследников; внутренний расчёт производится по долям в наследстве. При избыточной задолженности следует рассмотреть ограничения ответственности, такие как управление наследством или банкротство наследства.
Как долго может существовать общность наследников?
Законного срока не существует – некоторые общности существуют десятилетиями. Но каждый наследник в принципе может в любое время потребовать раздела (§ 2042 BGB). Чем раньше произведён упорядоченный раздел, тем меньше потери стоимости и конфликтов.
Застряли в общности наследников?
Мы предоставим вам обзор ситуации, оценим вашу позицию и проведём раздел – путём переговоров, оформления документов или в суде.