Расторжение общей собственности наследников:
Пути выхода из вынужденного сообщества.

Если наследодатель оставляет нескольких наследников, они в силу закона образуют общую собственность наследников(§ 2032 BGB). Наследство принадлежит всем совместно как единое целое: ни один из сонаследников не имеет «своей трети дома», а лишь долю во всём наследстве. Следствие: отдельными объектами наследственной массы – счётом, недвижимостью, портфелем ценных бумаг – наследники могут распоряжаться только совместно. Даже один единственный сонаследник может заблокировать продажу. Поэтому действует правило: общая собственность наследников не является постоянным решением, а представляет собой сообщество, предназначенное для раздела – каждый сонаследник может в любое время потребовать раздела(§ 2042 BGB).

До раздела наследники совместно управляют наследством (§ 2038 BGB). Меры надлежащего управления– например, продолжение договора аренды, необходимый ремонт, прекращение договоров – принимаются большинством голосов согласно наследственным долям. Чрезвычайные меры и распоряжения объектами наследственной массы требуют единогласия. Только необходимые меры по сохранению имущества(например, прорыв трубы) может самостоятельно инициировать любой из сонаследников. Текущие расходы, такие как земельный налог и страхование, несёт сообщество; по обязательствам наследства сонаследники отвечают как солидарные должники(§ 2058 BGB).

• 1. Соглашение о разделе наследства:Оптимальный путь. Наследники договариваются, кто что получает и кто кому выплачивает компенсацию. Если в состав наследства входит недвижимость, соглашение должно бытьудостоверен нотариально– как нотариальная контора и специализированная адвокатская канцелярия мы сопровождаем оба этапа из одних рук.
• 2. Продажа доли в наследстве:Каждый сонаследник может продать своюдолю целикомбез согласия остальных – в том числе третьим лицам. Договор подлежит нотариальному удостоверению (§ 2371 BGB); остальным сонаследникам предоставляетсяправо преимущественной покупкив течение двух месяцев (§ 2034 BGB).
• 3. Выход из состава наследников (Abschichtung):Один из сонаследников выходит из общности за компенсацию; его доля переходит к остальным. Возможно без соблюдения формы и часто является самым быстрым решением – тем не менее размер компенсации следует зафиксировать письменно и с возможностью доказательства.
• 4. Раздельный аукцион (Teilungsversteigerung):Для недвижимости этопоследнее средство: каждый сонаследник может подать заявление в участковый суд (§ 180 ZVG), даже против воли остальных. Но осторожно – выручка часто оказываетсяниже рыночной стоимости, процедура нередко длится более года, а участвовать в торгах может любой, в том числе конфликтующий сонаследник. Совместная свободная продажа почти всегда экономически выгоднее. Как правильно оценить унаследованную недвижимость, показывает нашпутеводитель «Унаследованная недвижимость».
• 5. Иск о разделе наследства:Крайняя мера, когда ничего другое не помогает: иск о согласии на план раздела. Предпосылкой являетсяготовность к разделувсего наследства – соответственно, процедура является трудоёмкой и должна быть хорошо подготовлена.

Наиболее распространённый случай на практике: все хотят раздела наследства – кроме одного. Прямого права просто потребовать выплаты своей доли не существует; никто не может быть принуждён перечислить определённую сумму. Однако есть три рычага, позволяющих преодолеть тупиковую ситуацию:

• Подать заявление о разделе через принудительный аукцион: Любой сонаследник может инициировать его самостоятельно (§ 180 ZVG). Уже само заявление заметно меняет переговорную позицию, поскольку блокирующему сонаследнику придётся считаться с тем, что выручка может оказаться ниже рыночной стоимости.
• Продать свою наследственную долю: Своей целой долей в наследстве вы можете распорядиться самостоятельно (§ 2033 Abs. 1 BGB) – с нотариальным удостоверением. У остальных сонаследников в течение двух месяцев есть преимущественное право покупки (§ 2034 BGB). Часто в итоге они сами выкупают долю.
• Подать иск о согласии: Иск о разделе наследства направлен на получение согласия на конкретный план раздела. Предпосылкой является готовность наследства к разделу – то есть урегулирование всех обязательств наследственной массы.

Какой из рычагов является правильным, во многом зависит от того, что входит в состав наследства, и насколько велико давление времени. Во многих случаях достаточно письменно уведомить блокирующего сонаследника об этих возможностях – тогда соглашение достигается без судебного разбирательства.

Если в состав наследства входит объект недвижимости, процедура становится более формальной. Договор о разделе, обязывающий одного из сонаследников передать земельный участок, должен быть нотариально удостоверен (§ 311b Abs. 1 BGB); само соглашение о передаче права собственности в любом случае должно оформляться перед нотариусом. На практике это означает: квартира, которую получает один из братьев или сестёр, и компенсационная выплата остальным должны быть отражены в одном документе – вместе с положением о том, кто берёт на себя ипотечные долги, задолженности и текущие расходы.

С точки зрения налогообложения это выгоднее, чем многие предполагают: если сонаследник приобретает земельный участок из состава наследства в рамках раздела наследства, налог на приобретение недвижимости при этом не взимается (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Если же недвижимость передаётся между сонаследниками уже после завершения раздела, эта льгота утрачивается – одна из самых распространённых и дорогостоящих ошибок на практике.

Нотариальные расходы регулируются единообразно по всей стране Законом о судебных и нотариальных расходах и зависят от стоимости предмета сделки, а не от объёма работы или переговорного мастерства – они одинаковы у любого нотариуса в Германии. Стоимость определяется при договоре о разделе исходя из стоимости распределяемого наследства, а при продаже наследственной доли – исходя из цены продажи.

Раздел через принудительный аукцион, помимо этого, влечёт судебные расходы и расходы на экспертную оценку рыночной стоимости; к этому добавляются экономические потери, если цена продажи оказывается ниже рыночной стоимости. Поэтому в качестве общего правила можно сказать: договорное решение почти всегда является более выгодным, даже если оно обходится в определённую компенсационную выплату.

Частично да. Если наследство состоит только из денег, счетов и движимого имущества, сонаследники могут договориться в свободной форме – тем не менее это стоит зафиксировать письменно, хотя бы из-за банков. Обязательно обращение к нотариусу в двух случаях: если передаётся земельный участок и если продаётся или передаётся наследственная доля. Выход одного из сонаследников за компенсацию, так называемое «Abschichtung», согласно судебной практике Федерального верховного суда, в принципе может быть оформлен без соблюдения формы – однако в конкретном случае следует проверить, является ли это правильным решением, поскольку это ведёт к приросту долей у оставшихся сонаследников.

Большинство наследственных сообществ терпят неудачу не из-за правовых норм, а из-заэмоций и недостатка прозрачности. Хорошо себя проявило: заранее составить полную картину наследства (при необходимости черезправо на получение информации и реестр наследственного имущества) привлечь нейтрального эксперта для оценки недвижимости, письменно согласовать сроки и промежуточные цели – а при зашедших в тупик разногласиях –достигнутое с помощью адвоката согласие пытаются избежать этого, прежде чем раздельная продажа с торгов уничтожит стоимость. Если наследник по закону, одновременно имеющий право на обязательную долю, был обойдён, поможет Руководство по обязательной доле далее.

Тот, кто заранее составляет завещание, может избежать последующего спора: посредством единственного наследника с завещательными отказами в пользу остальных, посредством четких распоряжений о разделе, либо посредством Исполнение завещания, при которой нейтральное лицо проводит раздел. Как составляется надёжное завещание, разъясняет наш Руководство по завещанию – как нотариус мы удостоверяем подходящее решение.