Sciogliere la comunione ereditaria:
Le vie d'uscita dalla comunione forzata.

Se il testatore lascia più eredi, questi formano per legge una comunione ereditaria (§ 2032 BGB). L'eredità appartiene a tutti in comunione a mano riunita: nessun coerede possiede "la propria terza parte della casa", ma solo una quota dell'intera eredità. La conseguenza: sui singoli beni della successione – il conto, l'immobile, il deposito titoli – gli eredi possono disporre solo congiuntamente. Anche un solo coerede può bloccare la vendita. Per questo vale il principio: la comunione ereditaria non è una soluzione permanente, ma una comunione destinata alla liquidazione – ogni coerede può chiedere in qualsiasi momento la divisione (§ 2042 BGB).

Fino alla divisione gli eredi amministrano l'eredità congiuntamente (§ 2038 BGB). Le misure di ordinaria amministrazione – ad esempio la continuazione di un contratto di locazione, riparazioni necessarie, la disdetta di contratti – vengono decise dalla maggioranza secondo le quote ereditarie. Le misure straordinarie e gli atti di disposizione sui beni della successione richiedono l'unanimità. Solo le misure di conservazione necessarie (ad es. una rottura di tubature) possono essere disposte da ogni coerede autonomamente. Le spese correnti come l'imposta immobiliare e le assicurazioni sono a carico della comunione; per i debiti della successione i coeredi rispondono come debitori solidali (§ 2058 BGB).

• 1. Accordo di divisione: La via maestra. Gli eredi si accordano su chi riceve cosa e chi paga chi. Se fa parte della successione un immobile, l'accordo deve essere autenticato notarilmente – come notariato e studio legale specializzato accompagniamo entrambi i passaggi da un'unica fonte.
• 2. Vendita della quota ereditaria: Ogni coerede può vendere la propria quota complessiva senza il consenso degli altri – anche a terzi. Il contratto richiede l'autenticazione notarile (§ 2371 BGB); agli altri coeredi spetta un diritto di prelazione di due mesi (§ 2034 BGB).
• 3. Abschichtung (recesso con compenso): Un coerede esce dalla comunione contro un compenso; la sua quota va ad accrescere quella degli altri. Possibile senza forma particolare e spesso la soluzione più rapida – il compenso dovrebbe comunque essere regolato per iscritto e con valore probatorio.
• 4. Vendita all'asta per divisione: Per gli immobili l'ultima risorsa: ogni coerede può richiederla presso il tribunale (§ 180 ZVG), anche contro la volontà degli altri. Ma attenzione – il ricavato è spesso inferiore al valore di mercato, la procedura dura spesso più di un anno, e può fare offerte chiunque, anche un coerede in conflitto. Una vendita concordata sul libero mercato è quasi sempre economicamente più vantaggiosa. Come valutare correttamente un immobile ereditato, lo mostra la nostra guida "Immobile ereditato".
• 5. Azione giudiziale di divisione ereditaria: Soluzione estrema, quando nulla altro funziona: azione per ottenere il consenso a un piano di divisione. Presupposto è la maturità per la divisione dell'intera successione – la procedura è quindi complessa e dovrebbe essere ben preparata.

Il caso più frequente nella pratica: tutti vogliono la divisione – tranne uno. Non esiste un diritto immediato a farsi semplicemente liquidare; nessuno può essere costretto a trasferire un determinato importo. Esistono tuttavia tre leve che possono sbloccare la situazione di stallo:

• Richiedere la vendita all'asta per la divisione:Ogni coerede può avviarla da solo (§ 180 ZVG). Già la sola richiesta modifica sensibilmente la posizione negoziale, poiché anche il coerede che blocca deve mettere in conto un ricavato inferiore al valore di mercato.
• Vendere la propria quota ereditaria:Della vostra quota intera dell'eredità potete disporre da soli (§ 2033 Abs. 1 BGB) – con atto notarile. Agli altri coeredi spetta un diritto di prelazione per due mesi (§ 2034 BGB). Spesso finiscono per acquistarla loro stessi.
• Agire in giudizio per ottenere il consenso:L'azione di divisione ereditaria mira ad ottenere il consenso a un piano di divisione concreto. Presuppone che l'eredità sia matura per la divisione – ossia che tutti i debiti ereditari siano stati chiariti.

Quale leva sia quella giusta dipende molto da cosa contiene l'eredità e da quanto sia forte la pressione del tempo. In molti casi è sufficiente informare per iscritto il coerede che blocca su queste possibilità – l'accordo si raggiunge poi senza bisogno di procedimenti.

Se nell'eredità è presente un immobile, la questione diventa più formale. Un contratto di divisione che obblighi un coerede a trasferire un terreno deve essere autenticato notarilmente (§ 311b Abs. 1 BGB); l'atto di trasferimento stesso deve comunque essere dichiarato davanti al notaio. In pratica ciò significa: l'appartamento che uno dei fratelli riceve e il pagamento compensativo agli altri devono rientrare in un unico atto – insieme alla regolamentazione di chi si assume oneri reali, arretrati e spese correnti.

Dal punto di vista fiscale è più vantaggioso di quanto molti pensino: se un coerede acquisisce un terreno dall'eredità nell'ambito della divisione ereditaria, non è dovuta alcuna imposta di trasferimento immobiliare (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Chi invece cede l'immobile agli altri solo dopo che la divisione è già stata effettuata, perde questa agevolazione – una delle negligenze più frequenti e costose nella pratica.

Le spese notarili sono disciplinate in modo unitario a livello federale dalla Legge sui costi giudiziari e notarili e si basano sul valore dell'affare, non sull'impegno profuso o sull'abilità negoziale – sono identiche presso ogni notaio in Germania. Nel contratto di divisione il valore si calcola in base al valore dell'asse ereditario ripartito, nella vendita di una quota ereditaria in base al prezzo di acquisto.

La vendita all'asta per scioglimento della comunione comporta inoltre spese giudiziarie e spese peritali per la perizia sul valore di mercato; a ciò si aggiunge la perdita economica se l'aggiudicazione rimane al di sotto del valore di mercato. Come regola generale vale quindi: la soluzione consensuale è quasi sempre quella più conveniente, anche se comporta una rinuncia sotto forma di conguaglio.

In parte sì. Se l'asse ereditario è composto solo da denaro, conti e beni mobili, i coeredi possono accordarsi senza particolari formalità – è comunque consigliabile mettere tutto per iscritto, non fosse altro che per le banche. È obbligatorio rivolgersi al notaio in due casi: quando viene trasferito un immobile e quando viene ceduta o trasferita una quota ereditaria. Anche l'uscita di un coerede dietro compenso, la cosiddetta "Abschichtung", è di norma possibile senza forma particolare secondo la giurisprudenza della Corte Federale di Giustizia (Bundesgerichtshof) – tuttavia, nel caso concreto, occorre verificare se sia la via giusta, poiché comporta l'accrescimento delle quote dei coeredi rimanenti.

La maggior parte delle comunioni ereditarie non fallisce per motivi legali, ma per emozioni e mancanza di trasparenza. Si è dimostrato utile: creare presto una panoramica completa della successione (se necessario tramite il diritto all'informazione e l'inventario successorio), far valutare gli immobili da un perito neutrale, stabilire per iscritto scadenze e obiettivi intermedi – e, in caso di posizioni bloccate, ricorrere a un accordo mediato da un legale cercare, prima che la vendita all'asta per scioglimento della comunione distrugga valore. Se un coerede legittimario è stato anche pretermesso, la Guida alla legittima può essere d'aiuto.

Chi redige il proprio testamento può evitare futuri conflitti: attraverso un erede unico con legati a favore degli altri, mediante chiare disposizioni di divisione, oppure attraverso Esecuzione testamentaria, nella quale una persona neutrale conduce la divisione. Come nasce un testamento solido lo spiega la nostra Guida al testamento – come notaio, redigiamo la soluzione più adatta.