Sciogliere la comunione ereditaria:
Le vie d'uscita dalla comunione forzata.
Più eredi – un'unica successione: la comunione ereditaria nasce automaticamente ed è destinata alla divisione. Ma fino a quel momento nessuno può disporre da solo del conto o dell'immobile. Questa guida illustra le cinque vie d'uscita dalla comunione, i relativi costi e rischi – e come evitare un'escalation.
Come nasce la comunione ereditaria – e perché blocca
Se il testatore lascia più eredi, questi formano per legge una comunione ereditaria (§ 2032 BGB). L'eredità appartiene a tutti in comunione a mano riunita: nessun coerede possiede "la propria terza parte della casa", ma solo una quota dell'intera eredità. La conseguenza: sui singoli beni della successione – il conto, l'immobile, il deposito titoli – gli eredi possono disporre solo congiuntamente. Anche un solo coerede può bloccare la vendita. Per questo vale il principio: la comunione ereditaria non è una soluzione permanente, ma una comunione destinata alla liquidazione – ogni coerede può chiedere in qualsiasi momento la divisione (§ 2042 BGB).
Chi decide fino allo scioglimento?
Fino alla divisione gli eredi amministrano l'eredità congiuntamente (§ 2038 BGB). Le misure di ordinaria amministrazione – ad esempio la continuazione di un contratto di locazione, riparazioni necessarie, la disdetta di contratti – vengono decise dalla maggioranza secondo le quote ereditarie. Le misure straordinarie e gli atti di disposizione sui beni della successione richiedono l'unanimità. Solo le misure di conservazione necessarie (ad es. una rottura di tubature) possono essere disposte da ogni coerede autonomamente. Le spese correnti come l'imposta immobiliare e le assicurazioni sono a carico della comunione; per i debiti della successione i coeredi rispondono come debitori solidali (§ 2058 BGB).
Come uscire dalla comunione ereditaria
- 1. Accordo di divisione: La via maestra. Gli eredi si accordano su chi riceve cosa e chi paga chi. Se fa parte della successione un immobile, l'accordo deve essere autenticato notarilmente – come notariato e studio legale specializzato accompagniamo entrambi i passaggi da un'unica fonte.
- 2. Vendita della quota ereditaria: Ogni coerede può vendere la propria quota complessiva senza il consenso degli altri – anche a terzi. Il contratto richiede l'autenticazione notarile (§ 2371 BGB); agli altri coeredi spetta un diritto di prelazione di due mesi (§ 2034 BGB).
- 3. Abschichtung (recesso con compenso): Un coerede esce dalla comunione contro un compenso; la sua quota va ad accrescere quella degli altri. Possibile senza forma particolare e spesso la soluzione più rapida – il compenso dovrebbe comunque essere regolato per iscritto e con valore probatorio.
- 4. Vendita all'asta per divisione: Per gli immobili l'ultima risorsa: ogni coerede può richiederla presso il tribunale (§ 180 ZVG), anche contro la volontà degli altri. Ma attenzione – il ricavato è spesso inferiore al valore di mercato, la procedura dura spesso più di un anno, e può fare offerte chiunque, anche un coerede in conflitto. Una vendita concordata sul libero mercato è quasi sempre economicamente più vantaggiosa. Come valutare correttamente un immobile ereditato, lo mostra la nostra guida "Immobile ereditato".
- 5. Azione giudiziale di divisione ereditaria: Soluzione estrema, quando nulla altro funziona: azione per ottenere il consenso a un piano di divisione. Presupposto è la maturità per la divisione dell'intera successione – la procedura è quindi complessa e dovrebbe essere ben preparata.
Consigli pratici per i coeredi
La maggior parte delle comunioni ereditarie non fallisce per motivi legali, ma per emozioni e mancanza di trasparenza. Si è dimostrato utile: creare presto una panoramica completa della successione (se necessario tramite il diritto all'informazione e l'inventario successorio), far valutare gli immobili da un perito neutrale, stabilire per iscritto scadenze e obiettivi intermedi – e, in caso di posizioni bloccate, ricorrere a un accordo mediato da un legale cercare, prima che la vendita all'asta per scioglimento della comunione distrugga valore. Se un coerede legittimario è stato anche pretermesso, la Guida alla legittima può essere d'aiuto.
Evitare a monte la comunione ereditaria
Chi redige il proprio testamento può evitare futuri conflitti: attraverso un erede unico con legati a favore degli altri, mediante chiare disposizioni di divisione, oppure attraverso Esecuzione testamentaria, nella quale una persona neutrale conduce la divisione. Come nasce un testamento solido lo spiega la nostra Guida al testamento – come notaio, redigiamo la soluzione più adatta.
Risposte brevi
Un coerede può vendere l'immobile da solo?
No. Sui beni della successione possono disporre solo tutti i coeredi congiuntamente. Un coerede può tuttavia vendere la propria intera quota ereditaria – con atto notarile e con diritto di prelazione bimestrale degli altri coeredi (§§ 2371, 2034 BGB).
Cos'è una vendita all'asta per scioglimento della comunione – ed è opportuna?
La vendita all'asta per scioglimento della comunione (§ 180 ZVG) sciogli forzosamente la proprietà comune di un immobile; ogni coerede può richiederla. È l'ultima risorsa: il ricavato resta spesso al di sotto del valore di mercato, la procedura è lunga. Una vendita amichevole sul libero mercato ottiene quasi sempre di più.
Come posso uscire rapidamente dalla comunione ereditaria?
Il modo più rapido è tramite lo scorporo (Abschichtung) – Lei esce in cambio di un'indennità, la Sua quota va ad accrescere quella degli altri coeredi – oppure tramite la vendita notarile della Sua quota ereditaria. Entrambe le soluzioni non richiedono l'unanimità sulla distribuzione dell'eredità.
Chi paga i debiti del defunto?
Per i debiti dell'eredità i coeredi sono responsabili in solido (§ 2058 BGB) – i creditori possono rivolgersi a ciascun coerede per l'intero importo; internamente si procede alla compensazione secondo le quote ereditarie. In caso di eccesso di debiti, occorre valutare limitazioni di responsabilità come l'amministrazione dell'eredità o l'insolvenza dell'eredità.
Quanto può durare una comunione ereditaria?
Non esiste un termine legale – alcune comunioni durano decenni. Ma ogni coerede può in linea di principio richiedere in qualsiasi momento la divisione (§ 2042 BGB). Prima si procede a una divisione ordinata, minori sono le perdite di valore e i conflitti.
Bloccati nella comunione ereditaria?
Le forniamo una visione d'insieme, quantifichiamo la Sua posizione e conduciamo la divisione – negoziando, strutturando o in sede giudiziale.