Immobilie verschenken:
Übergabe zu Lebzeiten richtig gestalten.
Das Haus schon zu Lebzeiten auf die Kinder übertragen – steuerlich klug, aber nur mit der richtigen Absicherung. Dieser Ratgeber zeigt, wie Freibeträge mehrfach genutzt werden, was Nießbrauch und Wohnungsrecht leisten, welche Rückforderungsrechte in den Vertrag gehören – und wo die Grenzen liegen.
Warum zu Lebzeiten übertragen?
Drei Gründe treiben die vorweggenommene Erbfolge: Erstens die Steuer – die Schenkungsteuer-Freibeträge (400.000 € je Kind und Elternteil) stehen alle zehn Jahre neu zur Verfügung; wer früh beginnt, überträgt auch größere Vermögen steuerfrei. Zweitens die geordnete Nachfolge: Die Immobilie kommt dorthin, wo sie hin soll – ohne Erbengemeinschaft und Streit. Drittens die Pflichtteilsplanung – dazu unten mehr, denn hier wird am meisten falsch gemacht.
Nießbrauch, Wohnungsrecht und Rückforderungsrechte
- Nießbrauch: Der Schenker behält alle Nutzungen – er kann wohnen bleiben oder vermieten und die Mieten behalten. Der kapitalisierte Nießbrauchswert mindert zugleich den steuerpflichtigen Wert der Schenkung erheblich.
- Wohnungsrecht: Das persönliche Recht, bestimmte Räume zu bewohnen – enger als der Nießbrauch (keine Vermietungsbefugnis), dafür oft passend bei der Übergabe der selbst genutzten Immobilie.
- Rückforderungsrechte: Der Kern jedes guten Übergabevertrags. Vereinbart werden sollte die Rückforderung mindestens für die Fälle: Vorversterben des Kindes, Verkauf oder Belastung ohne Zustimmung, Insolvenz oder Zwangsvollstreckung und Scheidung des Kindes. Ohne solche Klauseln ist die Immobilie im Ernstfall unwiederbringlich weg.
- Versorgungsleistungen: Pflegeverpflichtung, dauernde Last oder Leibrente lassen sich als Gegenleistung vereinbaren und absichern.
Ohne Notar geht es nicht
Die Schenkung einer Immobilie bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB); Auflassung und Grundbuchvollzug übernimmt der Notar. Das ist kein bloßer Formalismus: Im Beurkundungstermin werden Nießbrauch, Rückforderungsrechte, Pflichtteilsanrechnung und Ausgleichspflichten unter Geschwistern maßgeschneidert – genau die Punkte, die Formularverträge auslassen.
Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer, Einkommensteuer
Die Schenkungsteuer rechnet mit dem Verkehrswert abzüglich des kapitalisierten Nießbrauchs – so bleibt auch eine wertvolle Immobilie oft unter dem Freibetrag. Grunderwerbsteuer fällt bei Schenkungen an Kinder und Ehegatten nicht an (§ 3 GrEStG). Bei der Einkommensteuer gilt: Die unentgeltliche Übertragung löst keine Spekulationssteuer aus; der Beschenkte übernimmt aber die Anschaffungsdaten des Schenkers („Fußstapfen") – relevant, falls er später verkauft. Vorsicht bei teilentgeltlichen Übertragungen (Übernahme von Schulden): Sie können anteilig steuerpflichtig sein.
Pflichtteil und Sozialregress: die Zehn-Jahres-Fallen
Zwei Fristen entscheiden, ob die Schenkung ihre Schutzwirkung entfaltet – und beide werden regelmäßig unterschätzt. Pflichtteil: Schenkungen werden zehn Jahre lang anteilig dem Nachlass hinzugerechnet (§ 2325 BGB); bei vorbehaltenem Nießbrauch oder Wohnungsrecht beginnt die Frist nach der Rechtsprechung häufig gar nicht zu laufen – wer den Pflichtteil ungeliebter Angehöriger aushebeln will, erreicht mit der Nießbrauchslösung oft das Gegenteil. Details im Ratgeber Pflichtteil. Sozialregress: Verarmt der Schenker binnen zehn Jahren – typisch: Pflegeheimkosten –, kann das Sozialamt die Schenkung über § 528 BGB zurückfordern. Beide Risiken gehören offen auf den Tisch, bevor beurkundet wird.
Verschenken ist nicht immer die beste Lösung
Wer seine Altersvorsorge im Wesentlichen in der Immobilie hat, sollte sie im Zweifel behalten: Nießbrauch schützt das Wohnen, aber nicht vor jeder Lebenswendung – und zurückgefordert ist schneller gesagt als getan. Alternativen wie Testament mit durchdachter Nachfolgeregelung, Teilübertragungen in Etappen oder der Verkauf gegen Leibrente gehören in den Vergleich. Wer umgekehrt gerade eine Immobilie geerbt hat, findet dort die passenden ersten Schritte.
Kurz beantwortet
Wie oft kann ich die Freibeträge nutzen?
Alle zehn Jahre neu: Jedes Kind kann von jedem Elternteil 400.000 € steuerfrei erhalten, Enkel 200.000 €, Ehegatten untereinander 500.000 €. Bei frühzeitigem Beginn lassen sich so auch große Vermögen über zwei bis drei Dekaden steuerfrei übertragen.
Was bringt der Nießbrauch steuerlich?
Der kapitalisierte Wert des Nießbrauchs wird vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen – je jünger der Schenker, desto höher der Abzug. Dadurch bleibt die Schenkung häufig vollständig unter dem Freibetrag. Zugleich sichert der Nießbrauch Wohnen und Mieteinnahmen des Schenkers.
Schützt die Schenkung vor dem Pflichtteil?
Nur mit ausreichendem zeitlichem Vorlauf: Die Zehn-Jahres-Abschmelzung des § 2325 BGB beginnt bei vorbehaltenem Nießbrauch oder Wohnungsrecht nach der Rechtsprechung regelmäßig nicht zu laufen – die Schenkung zählt dann auch nach Jahrzehnten voll. Pflichtteilsplanung braucht daher eine individuelle Strategie.
Kann ich die Immobilie zurückfordern, wenn etwas schiefgeht?
Nur, wenn der Übergabevertrag Rückforderungsrechte vorsieht – etwa für Vorversterben, Verkauf, Insolvenz oder Scheidung des Kindes. Daneben gibt es den gesetzlichen Anspruch bei Verarmung des Schenkers (§ 528 BGB), den auch das Sozialamt auf sich überleiten kann. Ohne vertragliche Klauseln ist die Rückabwicklung die absolute Ausnahme.
Fällt bei der Schenkung an mein Kind Grunderwerbsteuer an?
Nein – Erwerbe durch Kinder, Ehegatten und weitere Verwandte in gerader Linie sind grunderwerbsteuerfrei (§ 3 GrEStG). Es fallen Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG an; die Schenkungsteuer greift nur oberhalb der persönlichen Freibeträge.
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