不動産の贈与:
生前贈与を正しく設計する。
生前に自宅を子どもに譲渡することは税務上賢明ですが、正しい保全措置があってこそ意味を持ちます。本ガイドでは、免税枠を複数回活用する方法、用益権および居住権が果たす役割、契約に含めるべき返還請求権、そしてその限界について解説します。
なぜ生前に譲渡するのか?
3つの理由が生前相続を促します。第一に税金です。贈与税の免税枠(子ども・親一人につき400,000ユーロ)は10年ごとに新たに利用可能となります。早く始めるほど、より大きな財産を非課税で譲渡できます。第二に計画的な承継：不動産は、争いや揉め事なしに、あるべき場所へと引き継がれます。第三に、遺産共有、それについては以下で詳しく説明します。ここが最も誤りが多い部分です。遺留分対策が、それについては以下で詳しく説明します。ここが最も誤りが多い部分です。
用益権、居住権および返還請求権
- 用益権： 譲渡人はすべての使用権を保持します – 居住を継続することができます または賃貸すること そして賃料を受け取ることができます。資本化された用益権の価額は、同時に贈与の課税対象価額を大幅に減少させます。
- 居住権: 特定の部屋に居住する人的権利であり、用益権よりも範囲が狭く（賃貸権限はありません）、その代わり自己使用不動産の譲渡の際にしばしば適したものとなります。
- 返還請求権: 良い譲渡契約の核心部分です。少なくとも以下の場合について返還請求を取り決めるべきです: 子の先死, 同意なしの売却または担保設定, 破産または強制執行 および 子の離婚. そのような条項がなければ、不動産は非常時に取り返しのつかない形で失われます。
- 扶養給付：介護義務、定期負担または終身年金を対価として合意し、担保設定することができます。
公証人なしでは成立しません
不動産の贈与には公証認証（§ 311b BGB）が必要です。所有権移転登記および土地登記簿への手続きは公証人が行います。これは単なる形式的手続きではありません。認証手続きの際に、用益権、返還請求権、遺留分への充当、および兄弟姉妹間の調整義務が個別に調整されます。まさにこれらの点が、定型契約書では欠落している部分です。
贈与税、不動産取得税、所得税
その贈与税は、資本化された用益権を差し引いた市場価値を基準に計算されます。そのため、価値の高い不動産であっても、免税額の範囲内に収まることが多くあります。子や配偶者への贈与には適用されません（§ 3 GrEStG）。Grunderwerbsteuerにおいて：所得税無償譲渡は投機税を発生させませんが、受贈者は贈与者の取得データ（いわゆる「足跡」）を引き継ぐことになります。これは、将来売却する場合に関係してきます。有償の一部を伴う譲渡（債務の引き受けを含む場合）には注意が必要です。この場合、その部分について課税対象となる可能性があります。
遺留分と社会福祉費用の返還請求：10年間の落とし穴
贈与が保護効果を発揮するかどうかは2つの期間によって決まりますが、いずれもしばしば過小評価されています。遺留分：贈与は10年間、遺産に対して按分的に加算されます（§ 2325 BGB）。用益権や居住権が留保されている場合、判例によればこの期間はしばしば開始しないことになります－好ましくない親族の遺留分を回避しようとする者は、用益権による解決策によって、しばしばその逆の結果を招くことになります。詳細は下記をご覧ください。遺留分ガイド. 社会福祉費用の返還請求：贈与者が10年以内に貧困状態に陥った場合（典型的には介護施設費用の場合）、社会福祉事務所は§ 528 BGBに基づき贈与の返還を求めることができます。両方のリスクは、証書作成の前に率直に話し合っておくべきです。
生前贈与が必ずしも最良の解決策とは限りません
老後の生活資金が主に不動産にある場合、疑わしいときは保持するべきです。用益権は居住を守りますが、あらゆる人生の転機に対応できるわけではなく、返還請求は口で言うほど簡単ではありません。比較検討すべき代替案としては、考え抜かれた後継者規定を伴う遺言、段階的な部分移転、あるいは終身年金による売却が挙げられます。逆に、まさに不動産を相続した方は、そこに適切な最初のステップを見出すことができます。
簡潔にお答えします
免税額は何度利用できますか？
10年ごとに新たに使えます：子供は各親から400,000ユーロ、孫は200,000ユーロ、配偶者間では500,000ユーロまで非課税で受け取ることができます。早期に開始すれば、20年から30年の間に大きな財産も非課税で移転することが可能です。
用益権は税務上どのようなメリットがありますか？
用益権の資本化された価値は不動産の市場価値から差し引かれます。贈与者が若ければ若いほど、差引額は大きくなります。これにより、贈与はしばしば完全に免税額の範囲内に収まります。同時に、用益権は贈与者の居住と賃料収入を確保します。
贈与は遺留分から保護されますか？
十分な時間的余裕がある場合に限られます：ドイツ民法第2325条の10年間の段階的減額は、判例によれば、用益権や居住権が留保されている場合、通常開始しません。つまり、贈与は数十年後でも全額が計算対象となります。したがって、遺留分対策には個別の戦略が必要です。
何か問題が生じた場合、不動産を取り戻すことはできますか？
譲渡契約に返還請求権が定められている場合に限られます。例えば、子の先立ち死亡、売却、破産、離婚などの場合です。それ以外に、贈与者が生活困窮に陥った場合の法定請求権（ドイツ民法第528条）があり、これは社会福祉事務所が移転させることも可能です。契約上の条項がなければ、原状回復は極めて例外的なケースにとどまります。
子供への贈与に不動産取得税はかかりますか？
いいえ－子供、配偶者、その他の直系親族による取得は不動産取得税が免除されます（ドイツ不動産取得税法第3条）。GNotKGに基づく公証人費用および登記費用は発生しますが、贈与税は個人の免税額を超えた場合にのみ適用されます。
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