Gayrimenkulu Bağışlamak:
Sağlığında Devrin Doğru Şekilde Düzenlenmesi.
Evin çocuklara sağlığında devredilmesi vergisel açıdan akıllıcadır, ancak yalnızca doğru güvence önlemleriyle. Bu rehberde, muafiyet tutarlarının nasıl birden fazla kez kullanılabileceği, intifa hakkı ve oturma hakkının ne sağladığı, sözleşmeye hangi geri alma haklarının dahil edilmesi gerektiği ve sınırların nerede olduğu açıklanmaktadır.
Neden Sağlığında Devredilir?
Üç neden miras bırakılmadan önce devri teşvik eder: Birincisi vergi – bağış vergisi muafiyet tutarları (çocuk ve ebeveyn başına 400.000 €) her on yılda bir yeniden kullanılabilir hale gelir; erken başlayan kişi daha büyük varlıkları da vergiden muaf şekilde devredebilir. İkincisi düzenli veraset: Taşınmaz, herhangi bir miras ortaklığı ve anlaşmazlık olmadan, gitmesi gereken yere ulaşır. Üçüncüsü, Saklı pay planlaması – bu konuya aşağıda daha ayrıntılı yer veriyoruz, çünkü en çok hata burada yapılıyor.
İntifa hakkı, oturma hakkı ve geri talep hakları
- İntifa hakkı: Bağışlayan tüm kullanım haklarını elinde tutar – kendisi orada oturabilir veya kiraya verebilir ve kiraları alabilir. Kapitalize edilmiş intifa hakkı değeri, aynı zamanda bağışın vergiye tabi değerini önemli ölçüde düşürür.
- Oturma hakkı: Belirli mekânlarda ikamet etme kişisel hakkıdır – intifa hakkından daha sınırlıdır (kiraya verme yetkisi yoktur), ancak genellikle bizzat kullanılan taşınmazın devrinde uygundur.
- Geri talep hakları: Her iyi devir sözleşmesinin özüdür. En azından şu durumlar için geri talep hakkı kararlaştırılmalıdır: Çocuğun önce vefat etmesi, Onay olmadan satış veya yükümlülük getirilmesi, İflas veya cebri icraveÇocuğun boşanması. Bu tür şartlar olmadan, taşınmaz acil durumda geri alınamaz şekilde kaybedilir.
- Bakım Yardımları:Bakım yükümlülüğü, sürekli yükümlülük veya ömür boyu gelir, karşı edim olarak kararlaştırılabilir ve güvence altına alınabilir.
Noter olmadan olmaz
Bir taşınmazın bağışlanmasınoterlik onayınıgerektirir (§ 311b BGB); tapu devri ve tapu sicili işlemlerini noter yürütür. Bu sadece bir formalite değildir: Noter onay randevusunda intifa hakkı, geri alma hakları, saklı pay mahsubu ve kardeşler arası denkleştirme yükümlülükleri özel olarak düzenlenir – tam olarak standart sözleşmelerin atladığı noktalar.
Bağış vergisi, tapu harcı, gelir vergisi
Bağış vergisirayiç değerden kapitalize edilmiş intifa hakkı düşülerek hesaplanır – böylece değerli bir taşınmaz da genellikle vergi muafiyeti sınırının altında kalır.Grunderwerbsteuerçocuklara ve eşlere yapılan bağışlarda söz konusu olmaz (§ 3 GrEStG). Gelir vergisikonusunda şu geçerlidir: Bedelsiz devir, değer artış vergisini tetiklemez; ancak bağışlanan kişi, bağışlayanın edinim verilerini üstlenir ("ayak izlerini takip eder") – bu, ileride satış yapılması durumunda önem taşır. Kısmen bedelli devirlerde (borçların üstlenilmesi) dikkatli olunmalıdır: Bunlar kısmen vergiye tabi olabilir.
Saklı pay ve sosyal yardım geri talebi: on yıllık tuzaklar
İki süre, bağışın koruyucu etkisini gösterip göstermeyeceğine karar verir – ve her ikisi de düzenli olarak hafife alınır.Saklı pay:Bağışlar on yıl boyunca orantılı olarak tereke hesabına eklenir (§ 2325 BGB);saklı intifa hakkı veya oturma hakkı olması durumunda, içtihada göre süre genellikle işlemeye başlamaz bile– sevilmeyen akrabaların saklı payını devre dışı bırakmak isteyenler, intifa hakkı çözümüyle genellikle tam tersini elde eder. AyrıntılarSaklı Pay Rehberi. Sosyal yardım geri talebi:Bağışlayan on yıl içinde maddi yoksunluğa düşerse – tipik örnek: bakım evi masrafları –, sosyal yardım kurumu bağışı § 528 BGB üzerinden geri talep edebilir. Her iki risk de, onay işlemi yapılmadan önce açıkça masaya yatırılmalıdır.
Bağışlamak her zaman en iyi çözüm değildir
Emeklilik güvencesini esasen taşınmazda tutan kişiler, tereddüt halinde onu elinde bulundurmalıdır: İntifa hakkı oturma hakkını korur, ancak hayatın her dönüşümüne karşı korumaz – ve geri talep etmek söylemekten daha zordur. Düşünülmüş bir devir planlamasıiçeren vasiyetname, kademeli kısmi devirler veya ömür boyu irat karşılığında satış gibi alternatifler karşılaştırmaya dahil edilmelidir. Tersine, henüz bir taşınmaz miras almışolan kişi, orada uygun ilk adımları bulur.
Kısaca Yanıtlanmış
Muafiyet tutarlarını ne sıklıkla kullanabilirim?
Her on yılda bir yeniden: Her çocuk her bir ebeveynden 400.000 € vergisiz alabilir, torunlar 200.000 €, eşler birbirlerinden 500.000 €. Erken başlanması halinde büyük varlıklar da iki ila üç on yıl içinde vergisiz olarak devredilebilir.
İntifa hakkı vergi açısından ne kazandırır?
İntifa hakkının kapitalize edilmiş değeri, taşınmazın piyasa değerinden düşülür – bağışlayan ne kadar gençse, indirim o kadar yüksek olur. Bu sayede bağış genellikle tamamen muafiyet tutarının altında kalır. Aynı zamanda intifa hakkı, bağışlayanın oturma ve kira geliri haklarını güvence altına alır.
Bağış, saklı pay talebine karşı koruma sağlar mı?
Yalnızca yeterli zaman aralığı olması halinde: § 2325 BGB'de düzenlenen on yıllık kademeli azalma, yargı kararlarına göre saklı intifa hakkı veya oturma hakkı bulunması durumunda genellikle işlemeye başlamaz – bu durumda bağış on yıllar sonra dahi tam olarak hesaba katılır. Bu nedenle saklı pay planlaması bireysel bir strateji gerektirir.
Bir şeyler ters giderse taşınmazı geri talep edebilir miyim?
Yalnızca devir sözleşmesinde geri talep hakları öngörülmüşse – örneğin çocuğun önce vefat etmesi, satış, iflas veya boşanma durumları için. Bunun dışında bağışlayanın yoksullaşması halinde yasal bir talep hakkı bulunur (§ 528 BGB); bu hak sosyal yardım kurumu tarafından da devralınabilir. Sözleşmesel hükümler olmadan geri alma kesinlikle bir istisnadır.
Çocuğuma yapılan bağışta emlak alım vergisi doğar mı?
Hayır – çocuklar, eşler ve düz hatta diğer akrabalar tarafından yapılan edinimler emlak alım vergisinden muaftır (§ 3 GrEStG). GNotKG'ye göre noter ve tapu sicili masrafları doğar; bağış vergisi ise ancak kişisel muafiyet tutarlarının üzerinde uygulanır.
Güvenlik ağı ile devir sözleşmesi.
İntifa hakkı, geri talep hakları, vergi sonuçları, saklı pay stratejisi: Devrinizi biz düzenliyor ve tasdikliyoruz – noterlik ve miras hukuku uzman avukatı tek çatı altında.