为什么要在生前进行转移？
推动“预先继承规划”的原因主要有三个：首先是税务——赠与税免税额（每位子女及父母各400,000欧元）每十年可重新使用一次；早作规划的人，也能将更大的财产免税转移。其次是有序的继承安排：不动产能按照意愿归属到应属之处——避免共同继承人关系纠纷。第三是特留份规划——下文将详细说明，因为这里最容易出错。
用益权、居住权与追回权
- 用益权：赠与人保留一切使用权益——他可以继续居住或出租并保留租金收入。资本化的用益权价值同时会显著降低赠与应缴税的价值。
- 居住权：居住特定房间的个人权利——比用益权范围更窄（无出租权），但在移转自住不动产时往往更为适合。
- 追回权：这是每份优质移转合同的核心。至少应针对以下情形约定追回权：子女先于赠与人身故, 未经同意出售或设置负担, 破产或强制执行以及子女离婚。若无此类条款，一旦发生上述情形，不动产往往将无法收回。
- 抚养/照护给付：可以约定并保障护理义务、定期给付或终身年金作为对待给付。
没有公证人是不行的
不动产赠与须经公证认证（《德国民法典》第311b条）；产权转移及不动产登记手续由公证人办理。这绝非纯粹的形式：在公证时，用益权、追回权、特留份抵充及兄弟姐妹间的补偿义务都会量身定制——恰恰是格式合同容易遗漏的要点。
赠与税、不动产购置税、所得税
赠与税以市场价值扣除资本化用益权后的价值计算——因此即使是价值不菲的不动产，往往也能保持在免税额度之内。子女及配偶间的赠与不适用不动产购置税不动产购置税（《德国不动产购置税法》第3条）。就所得税而言：无偿转移不会引发投机税；但受赠人须承继赠与人的取得成本数据（“继受地位”）——这在受赠人日后出售时具有重要意义。若为部分有偿转移（例如承担债务），需谨慎处理：其中一部分可能须纳税。
特留份与社会救助追偿：十年陷阱
有两个期限决定赠与是否能真正发挥其保护效果——而这两者常常被低估。特留份：赠与在十年内会按比例计入遗产（《德国民法典》第2325条）；根据判例，若保留用益权或居住权，该期限往往根本不会开始计算——想借用益权方案规避不受欢迎亲属的特留份权利的人，常常适得其反。详情见《特留份指南》. 社会救助追偿：若赠与人在十年内陷入贫困——典型情形如养老院费用——社会福利机构可依据《德国民法典》第528条要求返还赠与。这两项风险都应在公证前坦诚摆上台面。
赠与并非总是最佳方案
若养老保障主要依赖房产，如有疑虑，应予以保留：用益权保护居住权，但无法应对人生的每一次转折——而要求返还说起来容易，做起来难。诸如带有周全继承安排的遗嘱、分阶段部分转让或以终身年金方式出售等替代方案，都应纳入比较范围。反之，若刚继承了一处房产，则可以从那里找到合适的第一步。
简明问答
免税额可以使用几次？
每十年可重新使用一次：每位子女可从父母每人处免税获得400,000欧元，孙辈为200,000欧元，配偶之间为500,000欧元。若及早开始规划，即便是巨额财产，也可在二十到三十年间实现免税转移。
用益权在税务上有什么好处？
用益权的资本化价值将从房产的市场价值中扣除——赠与人越年轻，扣除额越高。因此，赠与往往能完全落在免税额以内。同时，用益权也保障了赠与人的居住权和租金收益。
赠与能否规避特留份？
只有提前足够长的时间才有效：根据判例，若保留用益权或居住权，《德国民法典》第2325条规定的十年递减期通常不会开始计算——即使经过数十年，该赠与仍会被全额计入。因此，特留份规划需要制定个性化策略。
如果出了问题，我能否要回房产？
只有在转让合同中约定了返还权时才可以——例如子女先于赠与人身故、出售房产、破产或离婚等情形。此外，若赠与人陷入贫困，法律还规定了返还请求权（《德国民法典》第528条），社会福利机构也可将该请求权转移给自己行使。若合同中没有相应条款，撤销转让则属于极其罕见的例外情形。
将房产赠与我的子女是否需要缴纳不动产购置税？
不需要——子女、配偶及其他直系亲属之间的取得行为免征不动产购置税（《不动产购置税法》第3条）。但仍需按照《公证及法院费用法》支付公证及土地登记费用；赠与税只在超出个人免税额的部分才会产生。