Дарение недвижимости:
Правильное оформление передачи при жизни.
Передача дома детям еще при жизни — разумно с точки зрения налогов, но только при правильном юридическом обеспечении. Этот справочник показывает, как можно многократно использовать налоговые льготы, что дают узуфрукт и право проживания, какие права на возврат должны быть включены в договор — и где находятся границы возможного.
Почему передавать имущество при жизни?
Досрочную передачу наследствадосрочная передача наследства: движут три причины: во-первых, налоги— налоговые льготы на дарение (400 000 € на каждого ребенка и родителя) предоставляются каждые десять лет заново; кто начинает раньше, может передать без уплаты налогов и более крупное имущество. Во-вторых, упорядоченное наследование: недвижимость переходит туда, куда должна, — без общую собственность наследникови споров. В-третьих, планирование обязательной доли— об этом подробнее ниже, поскольку именно здесь чаще всего допускаются ошибки.
Узуфрукт, право проживания и права на возврат
- Узуфрукт:Даритель сохраняет за собой все права пользования — он может продолжать проживать в жилье или сдавать его в арендуи получать арендную плату. Капитализированная стоимость узуфрукта одновременно существенно снижает налогооблагаемую стоимость дарения.
- Право проживания:личное право проживать в определенных помещениях — более ограниченное, чем узуфрукт (без права сдачи в аренду), однако часто подходящее при передаче недвижимости, используемой для собственного проживания.
- Права на возврат:основа любого хорошего договора передачи имущества. Право на возврат следует предусмотреть как минимум для следующих случаев: смерть ребенка раньше дарителя, Продажа или обременение без согласия, Банкротство или принудительное взыскание и Развод ребёнка. Без таких оговорок недвижимость в критическом случае может быть безвозвратно утрачена.
- Содержание и обеспечение:Обязанность по уходу, постоянная рента или пожизненная рента могут быть согласованы и обеспечены в качестве встречного предоставления.
Без нотариуса не обойтись
Дарение недвижимости требует нотариального удостоверения (§ 311b BGB); передачу права собственности и внесение в поземельную книгу осуществляет нотариус. Это не просто формальность: во время нотариального удостоверения индивидуально прописываются узуфрукт, права на возврат, зачёт обязательной доли и обязанности по выравниванию между братьями и сёстрами — именно те моменты, которые упускаются в типовых договорах.
Налог на дарение, налог на приобретение земельного участка, налог на доходы физических лиц
Налог на дарение рассчитывается на основе рыночной стоимости за вычетом капитализированного узуфрукта — таким образом, даже ценная недвижимость часто остаётся в пределах необлагаемого минимума. Налог на приобретение земельного участканалог на приобретение недвижимости не взимается при дарении детям и супругам (§ 3 GrEStG). Что касается налога на доходы физических лиц, действует следующее правило: безвозмездная передача не влечёт налога на спекулятивную прибыль; однако одаряемый принимает данные о приобретении дарителя («вступает в его положение») — это имеет значение, если он позже продаст имущество. Осторожность требуется при частично возмездной передаче (принятие долгов): она может частично подлежать налогообложению.
Обязательная доля и социальный регресс: ловушки десятилетнего срока
Два срока определяют, будет ли дарение иметь защитное действие — и оба регулярно недооцениваются. Обязательная доля: Дарения в течение десяти лет пропорционально учитываются в составе наследства (§ 2325 BGB); при оставлении за собой узуфрукта или права проживания срок, согласно судебной практике, часто вообще не начинает течь — тот, кто хочет обойти обязательную долю нелюбимых родственников, с помощью решения об узуфрукте часто добивается противоположного результата. Подробнее в Руководство по обязательной доле. Социальный регресс: Если даритель обедняет в течение десяти лет — типичный случай: расходы на содержание в доме престарелых — социальное учреждение может потребовать возврата дарения на основании § 528 BGB. Оба риска должны быть открыто обсуждены до нотариального удостоверения.
Дарение — не всегда лучшее решение
Тем, чья пенсионная система в основном опирается на недвижимость, в случае сомнений стоит её сохранить: узуфрукт защищает право проживания, но не от любого поворота судьбы — а вернуть подаренное намного сложнее, чем кажется. Альтернативы, такие как завещание с продуманным регулированием наследования, поэтапная частичная передача или продажа с пожизненной рентой, также должны быть рассмотрены. Тем, кто, напротив, только что получил недвижимость в наследство, здесь можно найти подходящие первые шаги.
Кратко о главном
Как часто можно использовать налоговые льготы?
Каждые десять лет заново: каждый ребёнок может получить от каждого родителя 400 000 € без уплаты налога, внуки — 200 000 €, супруги между собой — 500 000 €. При раннем начале таким образом можно передать даже крупные состояния без налогов в течение двух-трёх десятилетий.
Какую налоговую выгоду даёт узуфрукт?
Капитализированная стоимость узуфрукта вычитается из рыночной стоимости недвижимости — чем моложе дарящий, тем выше вычет. Благодаря этому дарение часто полностью укладывается в пределы налоговой льготы. Одновременно узуфрукт обеспечивает дарителю право проживания и доход от аренды.
Защищает ли дарение от обязательной доли в наследстве?
Только при достаточном временном запасе: десятилетний период уменьшения по § 2325 BGB, согласно судебной практике, как правило, не начинает течь при сохранённом узуфрукте или праве проживания — в этом случае дарение полностью учитывается даже спустя десятилетия. Поэтому планирование обязательной доли требует индивидуальной стратегии.
Могу ли я потребовать возврата недвижимости, если что-то пойдёт не так?
Только если договор передачи предусматривает права на возврат — например, в случае смерти получателя раньше дарителя, продажи, банкротства или развода ребёнка. Кроме того, существует законное право требования при обнищании дарителя (§ 528 BGB), которое также может быть переуступлено социальным ведомством. Без договорных оговорок возврат — абсолютное исключение.
Возникает ли налог на приобретение земельного участка при дарении моему ребёнку?
Нет — приобретения детьми, супругами и другими родственниками по прямой линии освобождены от налога на приобретение земельного участка (§ 3 GrEStG). Возникают расходы на нотариуса и запись в земельный кадастр согласно GNotKG; налог на дарение применяется только сверх личных налоговых льгот.
Договор передачи с защитной сеткой.
Узуфрукт, права на возврат, налоговые последствия, стратегия обязательной доли: мы разрабатываем и удостоверяем вашу передачу — нотариат и специализированный адвокат по наследственному праву под одной крышей.