Donare un immobile:
Come impostare correttamente il trasferimento in vita.
Trasferire la casa ai figli già in vita – fiscalmente vantaggioso, ma solo con le giuste garanzie. Questa guida illustra come sfruttare più volte le franchigie, cosa comportano usufrutto e diritto di abitazione, quali diritti di restituzione devono essere inclusi nel contratto – e dove risiedono i limiti.
Perché trasferire già in vita?
Tre motivi spingono verso la successione anticipata: in primo luogo le imposte – le franchigie dell'imposta di donazione (400.000 € per figlio e genitore) sono disponibili ogni dieci anni nuovamente; chi inizia per tempo può trasferire anche patrimoni maggiori esentasse. In secondo luogo la successione ordinata: l'immobile arriva dove deve arrivare – senza comunione ereditaria e controversie. In terzo luogo la pianificazione della legittima – di questo parleremo più avanti, poiché è qui che si commettono più errori.
Usufrutto, diritto di abitazione e diritti di restituzione
- Usufrutto: Il donante conserva tutti gli usi – può continuare ad abitare o affittare e mantenere i canoni di locazione. Il valore capitalizzato dell'usufrutto riduce inoltre notevolmente il valore imponibile della donazione.
- Diritto di abitazione: Il diritto personale di abitare determinati locali – più limitato dell'usufrutto (nessuna facoltà di locazione), ma spesso adeguato per il trasferimento dell'immobile abitato personalmente.
- Diritti di restituzione: Il nucleo di ogni buon contratto di trasferimento. Occorre concordare la restituzione almeno per i casi di: premorte del figlio, vendita o gravame senza consenso, insolvenza o esecuzione forzata e divorzio del figlio. Senza tali clausole, in caso di emergenza l'immobile è irrimediabilmente perso.
- Prestazioni assistenziali: Obbligo di assistenza, onere permanente o rendita vitalizia possono essere concordati e garantiti come controprestazione.
Senza notaio non si può
La donazione di un immobile richiede l'atto notarile (§ 311b BGB); il notaio si occupa del trasferimento di proprietà e dell'esecuzione nel registro immobiliare. Non si tratta di un mero formalismo: durante la stipula vengono definiti su misura usufrutto, diritti di restituzione, imputazione alla legittima e obblighi di compensazione tra fratelli – esattamente i punti che i contratti standard trascurano.
Imposta di donazione, imposta di trasferimento immobiliare, imposta sul reddito
L'imposta di donazione si calcola sul valore di mercato dedotto l'usufrutto capitalizzato – così anche un immobile di valore spesso rimane sotto la franchigia. imposta sul trasferimento immobiliare non si applica alle donazioni a figli e coniugi (§ 3 GrEStG). Per quanto riguarda l'imposta sul reddito, vale quanto segue: il trasferimento gratuito non genera imposta sulle plusvalenze speculative; il donatario tuttavia subentra nei dati di acquisto del donante ("passi del predecessore") – rilevante in caso di vendita futura. Attenzione ai trasferimenti parzialmente onerosi (assunzione di debiti): possono essere proporzionalmente imponibili.
Legittima e rivalsa sociale: le trappole dei dieci anni
Due termini determinano se la donazione produce il suo effetto protettivo – ed entrambi vengono regolarmente sottovalutati. Legittima: Le donazioni vengono computate proporzionalmente nell'eredità per dieci anni (§ 2325 BGB); in caso di usufrutto o diritto di abitazione riservati, secondo la giurisprudenza il termine spesso non inizia nemmeno a decorrere – chi intende escludere la legittima di familiari non graditi spesso ottiene, con la soluzione dell'usufrutto, l'effetto contrario. Dettagli nel Guida alla legittima. Rivalsa sociale: Se il donante si impoverisce entro dieci anni – tipicamente per spese di casa di cura –, l'ente di assistenza sociale può richiedere la restituzione della donazione tramite il § 528 BGB. Entrambi i rischi devono essere discussi apertamente prima della stipula.
Donare non è sempre la soluzione migliore
Chi ha la propria previdenza per la vecchiaia essenzialmente nell'immobile dovrebbe, in caso di dubbio, mantenerlo: l'usufrutto tutela l'abitazione, ma non da ogni svolta della vita – e la restituzione è più facile a dirsi che a farsi. Alternative come il testamento con una regolamentazione successoria ben ponderata, trasferimenti parziali a tappe o la vendita contro rendita vitalizia rientrano nel confronto. Chi invece ha appena ereditato un immobile, trova qui i primi passi adeguati.
Risposte brevi
Quante volte posso utilizzare le franchigie fiscali?
Ogni dieci anni di nuovo: ogni figlio può ricevere da ciascun genitore 400.000 € esentasse, i nipoti 200.000 €, i coniugi tra loro 500.000 €. Iniziando per tempo, anche grandi patrimoni possono essere trasferiti esentasse nell'arco di due o tre decenni.
Che vantaggio fiscale offre l'usufrutto?
Il valore capitalizzato dell'usufrutto viene detratto dal valore di mercato dell'immobile – più giovane è il donante, maggiore è la detrazione. Di conseguenza la donazione spesso rimane interamente sotto la franchigia. Allo stesso tempo l'usufrutto garantisce al donante l'abitazione e le entrate da locazione.
La donazione protegge dalla quota di legittima?
Solo con un anticipo temporale sufficiente: secondo la giurisprudenza, il termine decennale di riduzione progressiva ai sensi del § 2325 BGB di norma non inizia a decorrere in caso di usufrutto riservato o diritto di abitazione – la donazione conta quindi per intero anche dopo decenni. La pianificazione della legittima richiede pertanto una strategia individuale.
Posso riavere l'immobile se qualcosa va storto?
Solo se il contratto di trasferimento prevede diritti di restituzione – ad esempio per premorienza, vendita, insolvenza o divorzio del figlio. Esiste inoltre il diritto legale in caso di indigenza del donante (§ 528 BGB), che può essere fatto valere anche dall'ufficio dei servizi sociali. Senza clausole contrattuali, la restituzione è l'assoluta eccezione.
La donazione a mio figlio comporta l'imposta di trasferimento immobiliare?
No – gli acquisti da parte di figli, coniugi e altri parenti in linea diretta sono esenti dall'imposta di trasferimento immobiliare (§ 3 GrEStG). Sono previsti i costi notarili e di registro secondo il GNotKG; l'imposta sulle donazioni si applica solo oltre le franchigie personali.
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